Ihre Immobilie auf Mallorca vermieten: was 2026 legal ist

Homebase Academy. Zuletzt geprüft: 25. Oktober 2026. Wir aktualisieren diesen Leitfaden nach der Parlamentsabstimmung über das Dekret zu Saisonmietverträgen, die um den 12. November 2026 erwartet wird.

Sie können eine Immobilie auf Mallorca auf drei Wegen legal vermieten. Welcher gilt, hängt davon ab, wie lange der Gast bleibt, warum er kommt und ob Geld fließt. Dieser Leitfaden erklärt jeden Weg. Der größte Teil betrifft den mittleren Weg, die mittelfristige Vermietung, denn dort haben sich die Regeln im Oktober 2026 geändert, und von dort kommen die meisten Fragen.

Die drei Wege im Überblick

Weg	Aufenthalt	Was nötig ist
Ferienvermietung	Bis zu 30 Nächte	Eine Ferienvermietungslizenz (ETV). Die Nummer muss in jeder Anzeige stehen
Mittelfristige Vermietung (Zeitmietvertrag nach LAU)	32 Tage bis 12 Monate	Ein echter, belegter Grund, warum der Mieter nicht in seiner eigenen Wohnung lebt
Freunde und Familie	Beliebig	Keinerlei Bezahlung

1. Ferienvermietung: 30 Nächte oder weniger

Auf den Balearen ist ein touristischer Aufenthalt ein Aufenthalt von Tagen oder Wochen bis zu einem Monat, also bis zu 30 Nächte (Ley 8/2012, art. 50). Das spanische Mietrecht zieht seine eigene Grenze bei 31 Tagen. Eine Immobilie, die über touristische Kanäle zur sofortigen Nutzung angeboten wird, gilt als Ferienvermietung, solange der Eigentümer keinen anderen Zweck nachweisen kann.

Was Sie brauchen: Eine Ferienvermietungslizenz (ETV), also eine registrierte declaración responsable mit einer festgelegten Zahl an Plätzen. Die Lizenznummer muss in jeder Anzeige stehen.
Was geschlossen ist: Seit April 2025 keine neuen touristischen Plätze in Mehrfamilienhäusern, nirgendwo auf den Balearen (Decreto Ley 4/2025). Palma hat eigene Beschränkungen.
Was ein Fehler kostet: Bußgelder bis €50.000 bei schweren und €500.000 bei sehr schweren Verstößen. Eigentümer, Betreiber und wer die Immobilie vermarktet, können alle haftbar gemacht werden.
Ab 1. Dezember 2026: Aufenthalte von 30 Nächten oder weniger unterliegen 10% Mehrwertsteuer, ebenso Vermietungen mit hotelähnlichen Leistungen.

Urlaub ist Urlaub, egal wie lang. Dass Sie Ihren Gast kennen, macht einen kurzen Aufenthalt ohne Lizenz nicht legal. Ebenso wenig, einen Urlaub auf 32 Tage zu strecken. Das wird unter Weg 2 behandelt.

2. Mittelfristige Vermietung (Zeitmietvertrag nach LAU): 32 Tage bis 12 Monate

Ein befristeter Wohnungsmietvertrag (arrendamiento de vivienda temporal) fällt unter das nationale Mietgesetz (LAU), nicht unter das Tourismusgesetz. Er braucht keine Ferienvermietungslizenz.

Seit 8. Oktober 2026 behandelt Real Decreto-ley 29/2026 diese Verträge als Wohnraummiete, nicht mehr als „Nutzung zu anderen Zwecken als Wohnen“. Fünf Punkte gelten jetzt.

Die Regeln

Ein echter Grund. Der Mieter muss vorübergehend nicht in seiner gewöhnlichen Wohnung leben, aus einem Grund, der "justificada y acreditable" ist: begründet und nachweisbar. Der Grund muss im Vertrag stehen (LAU art. 7.2).
Der Eigentümer trägt die Beweislast. Wird der Vertrag angefochten, muss der Eigentümer beweisen, dass der Grund echt war (art. 7.2).
Dauer. Mehr als 31 Tage und in der Regel höchstens 12 Monate insgesamt, einschließlich Verlängerungen (art. 9 bis). Eine Verlängerung ist nur möglich, wenn der Grund weiter besteht. Homebase arbeitet mit mindestens 32 Tagen, damit kein Aufenthalt unter eine der beiden touristischen Grenzen fällt.
Keine Kettenverträge. Mehr als zwei aufeinanderfolgende Verträge zwischen denselben Parteien für dieselbe Immobilie machen den ersten Vertrag zu einem regulären Wohnraummietvertrag. Dasselbe gilt, wenn der Vertrag über 12 Monate hinausgeht, ohne dass der Grund noch besteht.
Wenn der Grund nicht trägt. Ein Vertrag ohne echten, belegten Grund gilt als regulärer Wohnraummietvertrag ab dem Tag der Unterzeichnung. Der Mieter kann dann bis zu 5 Jahre bleiben, oder 7, wenn der Eigentümer eine Gesellschaft ist. Der Mieter kann nach 6 Monaten ausziehen.

Welche Gründe tragen und welche nicht

Das Gesetz enthält keine abschließende Liste. Juristische Kommentare und die Beispiele der Regierung weisen auf dieselbe Art von Gründen: ein Aufenthalt, der vorübergehend ist, weil im Leben des Mieters etwas mit einem Anfang und einem Ende geschieht.

Grund	Trägt?	Typischer Nachweis
Arbeitseinsatz oder Entsendung auf Mallorca	Ja	Arbeitsvertrag oder Schreiben des Arbeitgebers mit Ort und Daten
Ein befristetes Projekt (Beratung, Yachtsaison, Film, Bau)	Ja	Vertrag mit Kunde oder Arbeitgeber mit Umfang und Daten
Studium, Kurs, Praktikum	Ja	Einschreibung, Zulassungsschreiben oder Kursbestätigung mit Daten
Medizinische Behandlung auf Mallorca, für den Mieter oder einen nahen Angehörigen	Ja	Bestätigung der Behandlung oder der Termine mit Daten. Keine Diagnose nötig
Eigene Wohnung wird renoviert (auf Mallorca oder anderswo)	Ja	Bauvertrag, Baugenehmigung oder Projektplan mit Zeitplan
Umzug nach Mallorca, Kauf oder Bau einer Immobilie hier	Ja, wenn konkret	Reservierung, Arras- oder Kaufvertrag; Schulanmeldung; Arbeitsbeginn. Ein Zeitplan mit Ende
Pflege eines Angehörigen	Ja, wenn belegt	Eine kurze Erklärung plus Belege
Remote-Arbeit „von einem schönen Ort aus“	Schwach	Trägt nur, wenn sie an etwas Befristetes hier gebunden ist, etwa ein Kundenprojekt auf Mallorca
Urlaub, Freizeit, den Winter in der Sonne verbringen	Nein	Die meisten juristischen Kommentare lesen die neuen Regeln so, dass Freizeitaufenthalte ausgeschlossen sind. Freizeit gehört zum touristischen Weg. Ein Gericht hat noch nicht entschieden

Für alle, die auf Mallorca überwintern: Den Winter hier zu verbringen ist für sich allein kein Grund, den die neuen Regeln anerkennen. Daraus wird eine gültige mittelfristige Vermietung, wenn einer der oben genannten Gründe zutrifft, etwa Kauf oder Renovierung einer Immobilie hier, eine Behandlung oder ein Projekt. Trifft keiner zu, sind die legalen Optionen eine lizenzierte Ferienvermietung, ein Aufenthalt bei Freunden oder Familie ohne Bezahlung oder ein Kauf.

Der Mieter muss auch anderswo ein Zuhause haben

Der Vertrag gilt für jemanden, der nicht in seiner gewöhnlichen Wohnung lebt. Diese Wohnung muss existieren und während der Mietzeit seine bleiben. - Nachweis: eine Meldebescheinigung, eine steuerliche Ansässigkeitsbescheinigung oder eine aktuelle Versorgerrechnung oder ein Mietvertrag auf den Namen des Mieters. - Achtung beim padrón: Meldet der Mieter die Adresse auf Mallorca als sein Zuhause an, deutet das auf einen gewöhnlichen Wohnsitz hin und schwächt den vorübergehenden Charakter.

Wer wofür verantwortlich ist

Der Eigentümer (Vermieter): - Nennt den Grund im Vertrag und stellt sicher, dass er echt ist. - Sammelt und verwahrt die Nachweise. Das ist die gesetzliche Last des Eigentümers. Bewahren Sie die Unterlagen mindestens fünf Jahre nach Vertragsende auf. - Nimmt die gesetzliche Kaution (fianza) von einer Monatsmiete. Eine zusätzliche Sicherheit ist auf einen weiteren Monat begrenzt, und eine Mietausfallversicherung darf nicht verlangt werden. - Die fianza wird innerhalb von 30 Werktagen beim balearischen Wohnungsinstitut (IBAVI) hinterlegt. Wir klären mit unserem Anwalt, wie das für befristete Verträge gilt. Bis dahin hinterlegt Homebase. - Legt keine Gebühren, Verwaltungskosten oder Grundsteuern auf den Mieter um. - Reagiert auf Reparaturanfragen innerhalb von fünf Werktagen und übernimmt kleine Reparaturen bei normaler Abnutzung. - Unterzeichnet bei Vertragsende mit dem Mieter ein schriftliches Protokoll über den Zustand der Immobilie.

Der Mieter: - Nennt den Grund schriftlich und in eigenen Worten, mit Nachweisen. - Bestätigt, dass seine gewöhnliche Wohnung anderswo liegt und seine bleibt. - Informiert den Eigentümer, wenn der Grund endet oder sich ändert. - Meldet die Adresse nicht als gewöhnlichen Wohnsitz an, vermietet nicht unter und vermietet keine Zimmer oder Nächte. - Kann nach einem Monat mit 10 Tagen Frist ohne Vertragsstrafe ausziehen.

Der Mieter muss bei keiner Behörde ein Formular einreichen. Seine Erklärungen sind Teil des Vertrags. Eine falsche Erklärung gibt dem Eigentümer Ansprüche gegen den Mieter, hebt aber die Beweislast des Eigentümers nicht auf. Gute Nachweise von Anfang an sind der eigentliche Schutz des Eigentümers.

Der Makler (Homebase oder ein anderer): - Darf dem Mieter nichts berechnen für die Vermittlung der Immobilie oder für Erstellung, Abschluss, Verwaltung, Änderung oder Verlängerung des Vertrags. - Prüft Grund und Nachweise, bevor der Vertrag unterschrieben wird. - Erhebt nur das Nötige und speichert es sicher nach GDPR. Bei medizinischer Behandlung genügt der Nachweis der Daten; wir fragen nie nach einer Diagnose.

Was der Mieter ausfüllt

Jeder mittelfristige Mietvertrag von Homebase hat eine Anlage 1, den Grund des Aufenthalts. Der Mieter füllt sie aus und unterschreibt:

Vollständiger Name, Ausweis- oder Passnummer, Staatsangehörigkeit.
Gewöhnliche Wohnung: Adresse und Land, plus ein Nachweis.
Kategorie des Grundes: Arbeit · Projekt · Studium · medizinisch · eigene Wohnung in Renovierung · Umzug oder Kauf · Pflege von Angehörigen · Sonstiges.
In Ihren eigenen Worten (3–5 Zeilen): warum Sie in diesem Zeitraum auf Mallorca wohnen müssen, was den Bedarf beendet und warum die Daten so sind, wie sie sind.
Anfangs- und Enddatum, und was passiert, wenn der Bedarf früher endet.
Beigefügte Nachweise (Liste).
Erklärung: „Die obigen Angaben sind wahr. Meine gewöhnliche Wohnung bleibt an der angegebenen Adresse. Ich informiere den Vermieter, wenn der Grund endet oder sich ändert. Ich melde diese Adresse nicht als meinen gewöhnlichen Wohnsitz an, vermiete nicht unter und biete die Immobilie keinen anderen an.“
Datum und Unterschrift.

Ein Beispiel für eine gute Antwort:

„Wir kaufen eine Immobilie in Santa Ponsa (Reservierung unterzeichnet am 14. Oktober 2026, Übergabe geplant für Februar 2027). Wir brauchen eine Unterkunft, während wir Kauf und Renovierung abschließen. Unsere gewöhnliche Wohnung bleibt in Aarhus, Dänemark. Der Vertrag endet, wenn wir einziehen können, spätestens am 31. März 2027.“

Ein Beispiel, das nicht trägt:

„Wir möchten den Winter auf Mallorca verbringen.“

Geld, Leistungen und Mehrwertsteuer

Die Miete bei einem mittelfristigen Vertrag ohne hotelähnliche Leistungen ist von der Mehrwertsteuer befreit.
Leistungen wie Reinigung, Wäsche oder ein Auto werden separat beim Anbieter gebucht und bezahlt, zu einem Preis, den der Mieter gesehen hat. Halten Sie sie aus der Miete heraus, damit der Vertrag ein Wohnraummietvertrag bleibt.
Aufeinanderfolgende Verträge für dieselbe Immobilie: Die Miete darf nicht schneller steigen als der offizielle Referenzindex (IRAV).

Verträge, die vor dem 8. Oktober 2026 unterzeichnet wurden

Sie behalten die alten Regeln bis zum vereinbarten Enddatum und enden dann ohne Verlängerung. Eine Erneuerung ist ein neuer Vertrag nach den neuen Regeln.

Stand der Regeln

RDL 29/2026 ist seit 8. Oktober 2026 in Kraft. Das Parlament ist wegen der Parlamentswahl am 29. November aufgelöst, daher muss sein Ständiger Ausschuss (Diputación Permanente) das Dekret bestätigen. Die Abstimmung wird um den 12. November erwartet. Eine frühere Fassung wurde am 2. Oktober abgelehnt. - Wird es bestätigt: Die obigen Regeln bleiben. - Wenn nicht: Die früheren, lockereren Regeln gelten wieder. Juristen sind uneins, was mit Verträgen geschieht, die in der Zwischenzeit unterzeichnet wurden.

Homebase wendet in jedem Fall die strengen Regeln an. Sie sind es, die einen Eigentümer vor Gericht schützen.

3. Freunde und Familie: keine Bezahlung

Wer seine Immobilie Bekannten ohne Miete oder Gegenleistung überlässt, vermietet nicht. Sie brauchen weder Lizenz noch Mietvertrag. Sobald bezahlt wird, auch als „Kostenbeteiligung“ in bar, wird daraus eine Vermietung nach Weg 1 oder 2.

Die nationale Registrierungsnummer

Am 19. Mai 2026 hat der Oberste Gerichtshof die nationale Registrierungsnummer für Kurzzeit- und Saisonvermietungen aufgehoben (STS 620/2026). Zwei Dinge gelten weiterhin: - Meldungen der Plattformen. Plattformen melden weiterhin Anzeigendaten an das nationale digitale Portal (Ventanilla Única Digital), nach EU-Verordnung 2024/1028. - Das balearische Tourismusregister. Ferienvermietungen brauchen es weiterhin.

Miteigentümer

Ihre eigenen Wochen sind für Sie, Ihre Familie und Ihre Freunde.
Keine Kurzzeitvermietung. Ohne Ferienvermietungslizenz dürfen Sie Ihre Wochen nicht an zahlende Gäste vermieten.
Mittelfristig für die ganze Immobilie. Die Miteigentümergemeinschaft kann die ganze Immobilie außerhalb der Saison mittelfristig an einen Mieter mit gültigem Grund vermieten. Die Einnahmen werden nach Anteilen verteilt.

Wer was zahlt

Ferienvermietungen, die wir verwalten: Unser Honorar beträgt 20% der Miete inklusive Mehrwertsteuer und wird von der Miete abgezogen.
Mittelfristige Vermietungen: Der Eigentümer zahlt unser Honorar. Der Mieter zahlt nichts an Homebase und zahlt nur für Leistungen, die er schriftlich angefordert hat, direkt an den Anbieter.
Empfehlungspartner werden aus unserem Honorar bezahlt. Das kommt nie zu dem hinzu, was Eigentümer oder Mieter zahlen.

Checkliste für Eigentümer vor Unterzeichnung eines mittelfristigen Mietvertrags

☐ Grund im Vertrag und in Anlage 1, in den Worten des Mieters
☐ Nachweis des Grundes, mit Daten
☐ Nachweis der gewöhnlichen Wohnung des Mieters anderswo
☐ Daten passen zum Grund; mindestens 32 Tage und höchstens 12 Monate
☐ Nicht der dritte aufeinanderfolgende Vertrag mit diesem Mieter
☐ Fianza von einem Monat, zusätzliche Sicherheit höchstens ein Monat, keine Mietausfallversicherung
☐ Keine Gebühren für den Mieter, Leistungen außerhalb der Miete
☐ Einzugsprotokoll mit Fotos; Auszugsprotokoll von beiden Parteien unterschrieben
☐ Unterlagen mindestens fünf Jahre aufbewahrt

Die häufigsten Fragen

Ich möchte drei Monate auf Mallorca überwintern. Kann ich mittelfristig mieten? Nicht allein aus diesem Grund. Mit einem konkreten Grund, etwa Kauf oder Renovierung einer Immobilie hier, einer Behandlung oder einem Projekt, ja.

Wer prüft den Grund? Bei Unterzeichnung prüft ihn keine Behörde. Geprüft wird er im Streitfall, meist wenn der Eigentümer die Immobilie zurückhaben will. Dann muss der Eigentümer ihn beweisen.

Was, wenn der Mieter gelogen hat? Der Eigentümer hat einen Anspruch gegen den Mieter. Das Gericht prüft trotzdem, ob der Eigentümer angemessen kontrolliert hat. Es zählen die Unterlagen, die zu Beginn gesammelt wurden.

Kann ich jeden Winter an denselben Mieter vermieten? Jeder Vertrag braucht seinen eigenen gültigen Grund. Mehr als zwei aufeinanderfolgende Verträge zwischen denselben Parteien für dieselbe Immobilie machen den ersten zu einem regulären Mietvertrag.

Kann meine Firma Mieter sein? Ja. Die Firma mietet für einen Mitarbeiter, der nach Mallorca entsandt ist, und die Entsendung ist der Grund.

Muss sich der Mieter irgendwo anmelden? Nein. Der Mieter sollte die Adresse nicht als gewöhnlichen Wohnsitz anmelden.

Dieser Leitfaden ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Regeln ändern sich. Prüfen Sie Ihren Fall mit einem Anwalt oder Ihrem asesor, bevor Sie vermieten.

Maßgeblich ist die englische Fassung.