Udleje din bolig på Mallorca: hvad er lovligt i 2026

Homebase Academy. Sidst kontrolleret: 25. oktober 2026. Vi opdaterer denne guide efter parlamentets afstemning om dekretet om sæsonlejemål, som ventes omkring 12. november 2026.

Du kan udleje en bolig på Mallorca lovligt på tre måder. Hvilken der gælder, afhænger af, hvor længe gæsten bliver, hvorfor de kommer, og om der betales penge. Denne guide gennemgår hvert spor. Det meste handler om det midterste spor, udlejning i mellemlang tid, fordi det er her, reglerne ændrede sig i oktober 2026, og her de fleste spørgsmål kommer fra.

De tre spor i overblik

Spor	Ophold	Hvad det kræver
Ferieudlejning	Op til 30 nætter	En turistlicens (ETV). Nummeret skal stå i hver annonce
Mellemlang udlejning	32 dage til 12 måneder	En reel, dokumenteret grund til, at lejeren bor væk fra sit eget hjem
Venner og familie	Alle	Ingen betaling af nogen art

1. Ferieudlejning: 30 nætter eller mindre

På Balearerne er et turistophold et ophold på dage eller uger på op til en måned, dvs. op til 30 nætter (Ley 8/2012, art. 50). Den spanske lejelov trækker sin egen grænse ved 31 dage. En bolig, der tilbydes til umiddelbar brug via turistkanaler, formodes at være ferieudlejning, medmindre ejeren kan vise et andet formål.

Hvad du skal have: En turistlicens (ETV), dvs. en registreret declaración responsable med et fast antal pladser. Licensnummeret skal stå i hver annonce.
Hvad er lukket: Ingen nye turistpladser i etageejendomme nogen steder på Balearerne siden april 2025 (Decreto Ley 4/2025). Palma har sine egne begrænsninger.
Hvad det koster, hvis du gør det forkert: Bøder på op til €50.000 for alvorlige og €500.000 for meget alvorlige overtrædelser. Ejeren, operatøren og den, der markedsfører boligen, kan alle holdes ansvarlige.
Fra 1. december 2026: Ophold på 30 nætter eller mindre pålægges 10% moms, ligesom udlejning med hotellignende services.

En ferie er en ferie, uanset længden. At du kender din gæst, gør ikke et kort ophold uden licens lovligt. Det gør det heller ikke at strække en ferie til 32 dage. Det er dækket under spor 2.

2. Udlejning i mellemlang tid: 32 dage til 12 måneder

Et midlertidigt boliglejemål (arrendamiento de vivienda temporal) hører under den nationale lejelov (LAU), ikke turismeloven. Det kræver ingen turistlicens.

Siden 8. oktober 2026 behandler Real Decreto-ley 29/2026 disse lejemål som bolig og ikke længere som "anden brug end bolig". Fem ting gælder nu.

Reglerne

En reel grund. Lejeren skal midlertidigt være væk fra sit sædvanlige hjem af en grund, der er "justificada y acreditable": begrundet og dokumenterbar. Grunden skal skrives ind i kontrakten (LAU art. 7.2).
Ejeren bærer bevisbyrden. Hvis nogen anfægter lejemålet, er det ejeren, der skal bevise, at grunden var reel (art. 7.2).
Varighed. Mere end 31 dage og som hovedregel højst 12 måneder i alt, inklusive forlængelser (art. 9 bis). En forlængelse er kun mulig, hvis grunden stadig findes. Homebase bruger et minimum på 32 dage, så intet ophold falder under nogen af turismegrænserne.
Ingen kædelejemål. Mere end to kontrakter i træk mellem de samme parter for den samme bolig gør den første kontrakt til et almindeligt boliglejemål. Det samme sker, hvis lejemålet går ud over 12 måneder uden en grund, der stadig holder.
Hvis grunden ikke holder. Et lejemål uden en reel, dokumenteret grund behandles som et almindeligt boliglejemål fra den dag, det blev underskrevet. Lejeren kan så blive i op til 5 år, eller 7, hvis ejeren er et selskab. Lejeren kan fraflytte efter 6 måneder.

Hvilke grunde holder, og hvilke gør ikke

Loven giver ingen lukket liste. Juridiske kommentarer og regeringens egne eksempler peger på samme type grunde: et ophold, der er midlertidigt på grund af noget i lejerens liv, som har en begyndelse og en slutning.

Grund	Holder?	Typisk dokumentation
Arbejdsopgave eller udstationering på Mallorca	Ja	Ansættelseskontrakt eller brev fra arbejdsgiver med sted og datoer
Et tidsbegrænset projekt (rådgivning, yachtsæson, film, byggeri)	Ja	Kontrakt med kunden eller arbejdsgiveren med omfang og datoer
Studier, kursus, praktik	Ja	Indskrivning, optagelsesbrev eller kursusbekræftelse med datoer
Medicinsk behandling på Mallorca, for lejeren eller et nært familiemedlem	Ja	Bekræftelse af behandling eller aftaler med datoer. Ingen diagnose nødvendig
Eget hjem under renovering (på Mallorca eller andetsteds)	Ja	Byggekontrakt, byggetilladelse eller projektplan med tidslinje
Flytning til Mallorca, køb eller byggeri af bolig her	Ja, når det er konkret	Reservation, arras eller købekontrakt; skoleindskrivning; jobstart. En tidslinje, der slutter
Pleje af et familiemedlem	Ja, når det er dokumenteret	En kort erklæring plus understøttende dokumenter
Fjernarbejde "fra et dejligt sted"	Svag	Holder kun, hvis det er knyttet til noget tidsbegrænset her, fx et kundeprojekt på Mallorca
Ferie, fritid, at overvintre i solen	Nej	De fleste juridiske kommentarer læser de nye regler sådan, at fritidsophold er udelukket. Fritid hører til turistsporet. Ingen domstol har taget stilling endnu

For dem, der overvintrer på Mallorca: at overvintre her er ikke i sig selv en grund, de nye regler anerkender. Det bliver en gyldig mellemlang udlejning, når en af grundene ovenfor gælder, fx køb eller renovering af en bolig her, behandling eller et projekt. Hvis ingen gælder, er de lovlige muligheder en ferieudlejning med licens, et ophold hos venner eller familie uden betaling, eller at købe.

Lejeren skal også have et hjem andetsteds

Lejemålet er for en person, der er væk fra sit sædvanlige hjem. Det hjem skal eksistere og forblive lejerens under lejemålet. - Dokumentation: en bopælsattest, en skattemæssig bopælsattest eller en nylig forbrugsregning eller lejekontrakt i lejerens navn. - Pas på padrón: hvis lejeren registrerer adressen på Mallorca som sit hjem, peger det på en sædvanlig bopæl og svækker den midlertidige karakter.

Hvem har ansvaret for hvad

Ejeren (udlejer): - Angiver grunden i kontrakten og sikrer, at den er reel. - Indsamler og opbevarer beviserne. Det er ejerens juridiske byrde. Gem dokumentationen i mindst fem år efter lejemålets ophør. - Modtager det lovpligtige depositum (fianza) på én måneds leje. En eventuel ekstra garanti er begrænset til én måned mere, og der må ikke kræves forsikring mod manglende lejebetaling. - Fianza indbetales til Balearernes boliginstitut (IBAVI) inden for 30 arbejdsdage. Vi bekræfter med vores advokat, hvordan det gælder for midlertidige lejemål. Indtil da indbetaler Homebase. - Overvælter ikke gebyrer, administrationsomkostninger eller ejendomsskatter på lejeren. - Reagerer på anmodninger om reparation inden for fem arbejdsdage og dækker små reparationer efter almindeligt slid. - Underskriver en skriftlig rapport over boligens stand sammen med lejeren, når lejemålet ophører.

Lejeren: - Angiver grunden skriftligt og med egne ord, med dokumentation. - Bekræfter, at det sædvanlige hjem er andetsteds og forbliver lejerens. - Giver ejeren besked, hvis grunden ophører eller ændrer sig. - Registrerer ikke adressen som sit sædvanlige hjem, fremlejer ikke og udlejer ikke værelser eller nætter. - Kan fraflytte efter én måned med 10 dages varsel, uden bod.

Lejeren skal ikke indsende nogen formular til nogen myndighed. Lejerens erklæringer er en del af kontrakten. En falsk erklæring giver ejeren et krav mod lejeren, men fjerner ikke ejerens bevisbyrde. God dokumentation fra starten er ejerens reelle beskyttelse.

Mægleren (Homebase eller en anden): - Må ikke opkræve lejeren for at finde boligen eller for at skrive, formalisere, administrere, ændre eller forny lejekontrakten. - Kontrollerer grunden og dokumentationen, før kontrakten underskrives. - Indsamler kun det nødvendige og opbevarer det sikkert efter GDPR. Ved medicinsk behandling er dokumentation for datoerne nok; vi beder aldrig om en diagnose.

Hvad lejeren udfylder

Hver mellemlang lejekontrakt fra Homebase har et Bilag 1, grunden til opholdet. Lejeren udfylder og underskriver det:

Fulde navn, ID- eller pasnummer, nationalitet.
Sædvanligt hjem: adresse og land, plus ét dokument som dokumentation.
Kategori: arbejde · projekt · studier · medicinsk · eget hjem under renovering · flytning eller køb · pleje af familie · andet.
Med dine egne ord (3–5 linjer): hvorfor du skal bo på Mallorca i denne periode, hvad der afslutter behovet, og hvorfor datoerne er, som de er.
Start- og slutdato, og hvad der sker, hvis behovet ophører tidligere.
Vedlagt dokumentation (liste).
Erklæring: "Ovenstående er sandt. Mit sædvanlige hjem forbliver på den angivne adresse. Jeg giver udlejer besked, hvis grunden ophører eller ændrer sig. Jeg registrerer ikke denne adresse som min sædvanlige bopæl, fremlejer ikke og tilbyder ikke boligen til andre."
Dato og underskrift.

Et eksempel på et godt svar:

"Vi køber en bolig i Santa Ponsa (reservation underskrevet 14. oktober 2026, overtagelse planlagt til februar 2027). Vi har brug for et sted at bo, mens vi gennemfører købet og renoveringen. Vores sædvanlige hjem forbliver i Aarhus, Danmark. Lejemålet slutter, når vi kan flytte ind, senest 31. marts 2027."

Et eksempel, der ikke holder:

"Vi vil gerne overvintre på Mallorca."

Penge, services og moms

Leje i et mellemlangt lejemål uden hotellignende services er momsfri.
Services som rengøring, linned eller bil bookes og betales separat hos leverandøren, til en pris, lejeren har set. Hold dem uden for lejen, så lejemålet forbliver et boliglejemål.
Lejemål i forlængelse af hinanden for samme bolig: lejen må ikke stige hurtigere end det officielle referenceindeks (IRAV).

Lejemål underskrevet før 8. oktober 2026

De beholder de gamle regler til den aftalte slutdato og ophører derefter uden forlængelse. En fornyelse er et nyt lejemål under de nye regler.

Reglernes status

RDL 29/2026 har været i kraft siden 8. oktober 2026. Parlamentet er opløst forud for parlamentsvalget den 29. november, så dets stående udvalg (Diputación Permanente) skal bekræfte dekretet. Afstemningen ventes omkring 12. november. En tidligere version blev forkastet den 2. oktober. - Hvis det bekræftes: reglerne ovenfor består. - Hvis ikke: de tidligere, løsere regler vender tilbage. Advokater er uenige om, hvad der sker med lejemål underskrevet i mellemtiden.

Homebase anvender de strenge regler under alle omstændigheder. Det er dem, der holder en ejer sikker i retten.

3. Venner og familie: ingen betaling

At låne din bolig ud til folk, du kender, uden leje eller noget til gengæld, er ikke udlejning. Du skal hverken have licens eller lejekontrakt. Så snart der er betaling, også "dækning af udgifter" kontant, bliver det udlejning under spor 1 eller 2.

Det nationale registreringsnummer

Den 19. maj 2026 annullerede den spanske højesteret det nationale registreringsnummer for korttids- og sæsonudlejning (STS 620/2026). To ting gælder stadig: - Platformsrapportering. Platforme rapporterer stadig annoncedata til den nationale digitale portal (Ventanilla Única Digital) i henhold til EU-forordning 2024/1028. - Det baleariske turistregister. Ferieudlejning kræver det stadig.

Medejere

Dine egne uger er til dig, din familie og dine venner.
Ingen korttidsudlejning. Uden turistlicens kan du ikke udleje dine uger til betalende gæster.
Mellemlang udlejning af hele boligen. Medejerskabet kan udleje hele boligen uden for sæsonen som mellemlang udlejning til en lejer med en gyldig grund. Indtægten deles efter andel.

Hvem betaler hvad

Ferieudlejning, vi administrerer: Vores honorar er 20% af lejen inkl. moms og trækkes fra lejen.
Mellemlang udlejning: Ejeren betaler vores honorar. Lejeren betaler intet til Homebase og betaler kun for services, lejeren har bedt om skriftligt, direkte til leverandøren.
Henvisningspartnere betales af vores honorar. Det lægges aldrig oven i det, ejeren eller lejeren betaler.

Tjekliste for ejere før underskrift af en mellemlang lejekontrakt

☐ Grunden i kontrakten og i Bilag 1, med lejerens egne ord
☐ Dokumentation for grunden, med datoer
☐ Dokumentation for lejerens sædvanlige hjem andetsteds
☐ Datoerne passer til grunden; mindst 32 dage og højst 12 måneder
☐ Ikke den tredje kontrakt i træk med denne lejer
☐ Fianza på én måned, ekstra garanti højst én måned, ingen forsikring mod manglende betaling
☐ Ingen gebyrer opkrævet hos lejeren, og services holdt uden for lejen
☐ Indflytningsrapport med fotos; fraflytningsrapport underskrevet af begge parter
☐ Dokumentationen gemt i mindst fem år

Spørgsmål, vi oftest får

Jeg vil overvintre på Mallorca i tre måneder. Kan jeg leje i mellemlang tid? Ikke alene på den grund. Med en konkret grund, fx køb eller renovering af en bolig her, behandling eller et projekt, ja.

Hvem kontrollerer grunden? Ingen myndighed kontrollerer den ved underskrift. Den prøves, hvis der opstår en tvist, typisk når ejeren vil have boligen tilbage. Det er dér, ejeren skal bevise den.

Hvad hvis lejeren løj? Ejeren har et krav mod lejeren. Retten vil stadig se på, om ejeren foretog rimelige kontroller. Det er dokumenterne indsamlet fra starten, der tæller.

Kan jeg udleje til den samme lejer hver vinter? Hvert lejemål kræver sin egen gyldige grund. Mere end to kontrakter i træk mellem de samme parter for den samme bolig gør den første til et almindeligt lejemål.

Kan mit selskab være lejer? Ja. Selskabet lejer til en medarbejder, der er udstationeret på Mallorca, og udstationeringen er grunden.

Skal lejeren registrere sig nogen steder? Nej. Lejeren bør ikke registrere adressen som sit sædvanlige hjem.

Denne guide er generel information, ikke juridisk rådgivning. Regler ændrer sig. Tjek din egen sag med en advokat eller din asesor, før du udlejer.

Den engelske version er referencen.