Si tributa en Estados Unidos
EE. UU. grava a sus ciudadanos y residentes vivan donde vivan, así que una casa en Mallorca también se declara allí. Los créditos evitan la doble imposición; el verdadero trabajo son las declaraciones informativas.
Tributación mundial, créditos por impuestos extranjeros y formularios
EE. UU. grava a sus ciudadanos y a los titulares de green card por su renta mundial, con independencia de su residencia. El convenio entre EE. UU. y España, modificado por el protocolo firmado en 2013 y en vigor desde el 27 de noviembre de 2019, evita la doble imposición principalmente mediante el crédito por impuestos extranjeros: declara la renta y la ganancia españolas en su declaración estadounidense y solicita el crédito por el impuesto español en el Form 1116. Lo que sorprende a los compradores no es el impuesto, sino las obligaciones informativas: las cuentas en el extranjero, y cualquier sociedad utilizada para tener la propiedad, traen sus propias declaraciones.
Lo que realmente declara
Mientras sea propietario
- Impuesto español sobre la renta imputada al 24 % de la renta teórica, más el IBI, pagados en España.
- EE. UU. no le grava por el simple hecho de tenerla, pero una cuenta en una entidad española por encima del umbral obliga a presentar el FBAR y posiblemente el Form 8938.
- Impuesto sobre el patrimonio español: las normas de Baleares eximen los primeros 3 millones de euros de patrimonio neto en España por propietario, y por encima puede aplicarse el impuesto estatal de solidaridad; ninguno de los dos da derecho a crédito en EE. UU.
- El impuesto federal de sucesiones de EE. UU. incluye la casa en su patrimonio mundial (exención de 15 millones de dólares por persona en 2026); no existe convenio de sucesiones entre EE. UU. y España, aunque el impuesto de sucesiones español puede acreditarse.
Si la alquila
- España: 24 % del alquiler bruto, sin deducciones; a partir del ejercicio 2026, una declaración al año, presentada del 1 al 20 de abril.
- EE. UU.: declare los ingresos y gastos del alquiler en el Schedule E según las normas estadounidenses, con amortización a 30 años para inmuebles en el extranjero, y solicite el crédito por impuestos extranjeros.
- Como España grava el bruto y EE. UU. el neto, el crédito a menudo se queda corto. Haga los números primero.
Cuando vende
- España: 19 % sobre la ganancia, con un 3 % retenido a cuenta en la escritura.
- EE. UU.: la ganancia se calcula en dólares, así que el movimiento del tipo de cambio forma parte de su ganancia, más la recuperación de la amortización si la ha alquilado.
- La exclusión de 250.000 $ / 500.000 $ por venta de vivienda rara vez ayuda: exige que la casa haya sido su vivienda habitual durante dos de los cinco años anteriores a la venta.
- Crédito por el impuesto español en el Form 1116, dentro de los límites de la categoría de renta pasiva.
Cinco preguntas para su propio asesor
¿Una S.L. española titular de la propiedad me obliga a presentar el Form 5471, y merece la pena?
¿Qué parte del impuesto español puedo acreditar realmente este año?
¿Qué efecto tiene el movimiento dólar–euro en mi ganancia en EE. UU.?
¿Qué cuentas obligan a presentar el FBAR y el Form 8938 cuando ya soy propietario aquí?
¿Cómo se combinan los ejercicios fiscales y los plazos de presentación de España y EE. UU.?
