Lo que cuesta y cómo funciona
Cinco pasos de la oferta a las llaves, cuatro partes y para quién trabaja cada una, y cada impuesto que encuentra un comprador, un propietario y un vendedor. Después, su propio país, en su propia página.
Todo ocurre en una sala, en un solo día
En España, la compraventa no se firma y se completa con semanas de diferencia como en el Reino Unido o en Escandinavia. Contrato y llaves se juntan en la notaría en una sola mañana; por eso el trabajo previo a ese día es donde una compra se gana o se pierde.
Una oferta aceptada se asegura con una señal mientras el abogado investiga. De dos a cuatro semanas. La señal debe ser reembolsable si la due diligence descubre algún problema. Necesita un NIE, el número fiscal español, antes de poder firmar nada.
Su abogado solicita la nota simple al Registro de la Propiedad, comprueba que los datos del Catastro coinciden con la casa que realmente existe, verifica las licencias de obra y de primera ocupación y busca deudas: IBI, cuotas de comunidad, suministros.
Cuando las comprobaciones salen limpias, se firma el contrato privado y se paga el 10 %. Con las habituales arras penitenciales, el comprador que se retira pierde la señal, y el vendedor que se retira la devuelve duplicada.
Se lee la escritura en voz alta, asiste un traductor jurado si usted no habla español, se entrega un cheque conformado y las llaves cambian de manos. La propiedad se transmite con la firma.
El impuesto de transmisiones se presenta y se paga en un plazo de 30 días; fuera de plazo hay recargos. La escritura va al Registro para su inscripción, y los suministros, el IBI y la comunidad se ponen a su nombre.
De seis a doce semanas desde la oferta aceptada hasta las llaves en una compra al contado. Más con hipoteca. Suelo rústico, la falta de licencia de primera ocupación, una herencia en la cadena o un vendedor que no es residente fiscal en España añaden tiempo.
Cuatro partes, y para quién trabaja cada una
Aquí una compraventa suele tener más personas que en su país. Es una ventaja. Cada parte está representada, y los representantes están acostumbrados a trabajar entre sí.
El agente del vendedor
Tiene el mandato, fija el precio, prepara el material y lleva la vivienda al mercado. Cobra del precio de venta en la escritura: del 4 al 6 % en Mallorca, con el 5 % como punto de partida habitual.
El agente del comprador
Aquí los agentes trabajan juntos. Cuando un segundo agente trae al comprador, ambos se reparten la comisión del vendedor. El comprador tiene a alguien de su lado sin coste adicional; esto es lo que la mayoría de compradores extranjeros no sabe.
Un abogado por cada parte
Comprador y vendedor designan cada uno el suyo. Se ocupan de la due diligence, el contrato, las declaraciones fiscales y la firma, y tratan directamente entre ellos. Nunca comparta abogado con la otra parte.
El notario
Un funcionario público, no el asesor de nadie. Verifica la identidad, lee la escritura y da fe de la transmisión. El notario no comprueba si el precio es justo ni si la casa tiene las licencias que debería.
Pregunte si su agente está registrado. Desde noviembre de 2024, quien ejerza como agente inmobiliario en Baleares debe estar inscrito en el registro oficial, ROAIIB, según la Llei 3/2024. Hay multas por operar sin inscripción, y pedir el número cuesta un mensaje.
Los costes, y quién los asume
Casi todo esto es costumbre y contrato más que ley, y precisamente por eso debe quedar por escrito antes de que nadie firme.
| Coste | Lo paga normalmente | Nota |
|---|---|---|
| Impuesto de transmisiones (ITP), o IVA + AJD en obra nueva | Comprador | En los 30 días siguientes a la escritura |
| Notaría | Comprador, por costumbre | Arancel oficial, aproximadamente 600–1.200 € |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | Comprador | Aproximadamente 400–900 € |
| Su propio abogado | Cada parte el suyo | Alrededor del 1 % más IVA |
| Comisión de la agencia | Vendedor | 4–6 %, repartido cuando intervienen dos agentes |
| Plusvalía municipal | Vendedor | Impuesto local sobre el incremento del valor del suelo |
| Certificado energético | Vendedor | Obligatorio antes de comercializar |
| Cancelación de hipoteca, si la hay | Vendedor | Gastos de notaría, registro y entidad financiera |
Tres momentos: al comprar, mientras es propietario, al vender
Se aplican a la propiedad, viva usted donde viva. Lo que su país haga después con ellos es la siguiente sección.
Al comprar
- Segunda mano: ITP, el impuesto de transmisiones balear, con escala progresiva: 8 % sobre los primeros 400.000 €, 9 % hasta 600.000 €, 10 % hasta 1 M€, 12 % hasta 2 M€, 13 % por encima. Cada tipo se aplica solo a su propio tramo.
- Obra nueva: IVA del 10 % más AJD del 1,5 % en lugar del ITP. Una compra paga uno u otro, nunca ambos.
- La regla del valor de referencia: el impuesto se calcula sobre el precio escriturado o el valor de referencia catastral, el que sea mayor.
- Notaría, registro y su abogado, aparte.
Mientras sea propietario
- IBI, el impuesto municipal anual sobre el valor catastral, fijado por cada ayuntamiento, más la tasa de basuras.
- Cuotas de comunidad, cuando la propiedad forma parte de una.
- Imputación de rentas (IRNR) si no la alquila: una renta teórica del 1,1–2 % del valor catastral, gravada al 19 % para residentes en la UE/EEE y al 24 % para el resto. Una declaración al año.
- Ingresos por alquiler, si la alquila: 19 % sobre el beneficio para residentes en la UE/EEE, que pueden deducir gastos; 24 % sobre el alquiler bruto para todos los demás, sin deducciones. A partir del ejercicio 2026, una declaración al año, presentada del 1 al 20 de abril.
- Impuesto sobre el patrimonio: con las normas de Baleares, que pueden aplicar los no residentes, los primeros 3 millones de euros de patrimonio neto en España por persona están exentos. Por encima de 3 millones puede aplicarse el impuesto estatal de solidaridad de las grandes fortunas. Tenerla a través de una sociedad o en común cambia el panorama: pregunte antes de estructurar.
Cuando vende
- Plusvalías: 19 % sobre la ganancia neta para no residentes. Los residentes en España tributan según la escala del ahorro, del 19 al 30 %.
- La retención del 3 %: cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta. Usted recupera la diferencia, o paga el resto, en un plazo de cuatro meses.
- Plusvalía municipal, el impuesto del ayuntamiento sobre el incremento del valor del suelo. Dos métodos de cálculo: puede elegir el más bajo.
- Comisión del agente y su propio abogado.
- Los gastos de compra, las mejoras con factura y la plusvalía reducen la ganancia imponible. Guarde todas las facturas desde el día en que compra.
Los tipos y los umbrales cambian con cada presupuesto autonómico. Revisado en septiembre de 2026; su abogado confirma la cifra que se aplica a su compra antes de firmar.
Las personas que responden a estas preguntas como profesión
Todo lo que hay en esta página es general. Su compra no lo es. Estos son los especialistas con los que trabajamos en Mallorca: cada uno dirige su propia firma, le factura directamente según sus propias tarifas, y Homebase no cobra nada sobre su trabajo.
Abogados
Uno por cada parte, nunca compartido. Due diligence, la nota simple, el contrato de arras, las declaraciones fiscales y la firma. Para un vendedor no residente, también gestionan la retención del 3 % y su recuperación.
Alrededor del 1 % más IVA
Arquitectos: inspecciones y licencias
Lo que está realmente construido frente a lo que está registrado, las licencias de obra y de primera ocupación, la coincidencia con el catastro y todo lo que haya que regularizar antes de una venta. Se entrega como un informe escrito que es suyo.
Honorario fijo, pagado al arquitecto
Tasadores
Una tasación independiente de la vivienda en su estado actual, y una segunda de la vivienda tal como quedaría tras una mejora prevista. Dos cifras de alguien sin interés en el resultado, lo que permite utilizarlas ante un comprador o una entidad financiadora.
Honorario fijo, pagado al tasador
Asesores fiscales
Cada comprador aquí es, a la vez, una operación en España y una situación fiscal en su país. Trabajamos con asesores que conocen bien España y otro país: primero Dinamarca y Alemania.
Sus tarifas, directamente a usted
Constructores y dirección de obra
Desde una inspección antes de comprar hasta una vivienda terminada y amueblada: planos, licencias, oficios, presupuesto y dirección de obra, con la aprobación del propietario donde importa.
Honorario de proyecto
Gestión de la propiedad
Mantenimiento, jardín, piscina, proveedores, seguros, las declaraciones anuales y los papeles que conlleva ser propietario en España. Un equipo sobre el terreno, un informe para usted.
Cuota mensual
Lo que ocurre en su país es la mitad de la respuesta
España grava la propiedad. Su país de residencia le grava a usted. Un convenio de doble imposición decide cuál cede, y el mecanismo varía: algunos países eximen la renta española, otros la gravan y deducen lo que usted pagó en España. Elija dónde tiene su residencia fiscal; cada página se abre en una pestaña nueva.
Información general, escrita para que sepa qué preguntar y a quién. Toda compra y toda venta debe revisarla su propio abogado y asesor fiscal, o uno de los especialistas de la red Homebase. Revisado en septiembre de 2026.
