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Alquilar tu vivienda en Mallorca: qué es legal en 2026

Homebase Academy. Última revisión: 25 de octubre de 2026. Actualizaremos esta guía tras la votación parlamentaria del decreto sobre alquiler de temporada, prevista hacia el 12 de noviembre de 2026.

Puedes alquilar una vivienda en Mallorca legalmente de tres formas. Cuál se aplica depende de cuánto tiempo se queda el huésped, por qué viene y si hay dinero de por medio. Esta guía explica cada vía. La mayor parte trata de la vía intermedia, el alquiler de temporada, porque ahí cambiaron las normas en octubre de 2026 y de ahí vienen la mayoría de las preguntas.

Las tres vías de un vistazo

Vía Estancia Qué necesita
Alquiler turístico Hasta 30 noches Una licencia turística (ETV). El número debe aparecer en cada anuncio
Alquiler de temporada De 32 días a 12 meses Un motivo real y documentado por el que el inquilino vive fuera de su propia vivienda
Amigos y familia Cualquiera Ningún pago de ningún tipo

1. Alquiler turístico: 30 noches o menos

En Baleares, una estancia turística es una estancia de días o semanas de hasta un mes, es decir, hasta 30 noches (Ley 8/2012, art. 50). La ley estatal de arrendamientos marca su propio límite en 31 días. Una vivienda ofrecida para uso inmediato a través de canales turísticos se presume alquiler turístico, salvo que el propietario pueda demostrar otra finalidad.

Unas vacaciones son unas vacaciones, duren lo que duren. Conocer a tu huésped no hace legal una estancia corta sin licencia. Tampoco alargar unas vacaciones a 32 días. Eso se trata en la vía 2.

2. Alquiler de temporada: de 32 días a 12 meses

Un arrendamiento de vivienda temporal se rige por la ley estatal de arrendamientos (LAU), no por la ley turística. No necesita licencia turística.

Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 trata estos contratos como vivienda, y ya no como "uso distinto del de vivienda". Ahora se aplican cinco cosas.

Las normas

  1. Un motivo real. El inquilino debe estar temporalmente fuera de su vivienda habitual por una causa "justificada y acreditable". La causa debe constar en el contrato (LAU art. 7.2).
  2. El propietario carga con la prueba. Si alguien impugna el contrato, es el propietario quien debe probar que el motivo era real (art. 7.2).
  3. Duración. Más de 31 días y, como regla, no más de 12 meses en total, incluidas las prórrogas (art. 9 bis). Solo cabe prórroga si el motivo sigue existiendo. Homebase usa un mínimo de 32 días para que ninguna estancia caiga bajo ninguno de los dos límites turísticos.
  4. Sin encadenar contratos. Más de dos contratos seguidos entre las mismas partes para la misma vivienda convierten el primer contrato en un arrendamiento de vivienda habitual. Lo mismo ocurre si el contrato supera los 12 meses sin un motivo que siga vigente.
  5. Si el motivo falla. Un contrato sin un motivo real y documentado se trata como arrendamiento de vivienda habitual desde el día de su firma. El inquilino puede entonces quedarse hasta 5 años, o 7 si el propietario es una empresa. El inquilino puede irse a los 6 meses.

Qué motivos valen y cuáles no

La ley no da una lista cerrada. Los comentarios jurídicos y los ejemplos del Gobierno apuntan al mismo tipo de motivos: una estancia que es temporal por algo en la vida del inquilino que tiene un principio y un final.

Motivo ¿Vale? Prueba habitual
Destino laboral o desplazamiento a Mallorca Sí Contrato de trabajo o carta de la empresa con lugar y fechas
Un proyecto de duración limitada (consultoría, temporada de yates, rodaje, obra) Sí Contrato con el cliente o la empresa con alcance y fechas
Estudios, curso, prácticas Sí Matrícula, carta de admisión o confirmación del curso con fechas
Tratamiento médico en Mallorca, del inquilino o de un familiar cercano Sí Confirmación del tratamiento o de las citas con fechas. No hace falta diagnóstico
Vivienda propia en obras (en Mallorca o en otro lugar) Sí Contrato de obra, licencia o plan de proyecto con calendario
Mudarse a Mallorca, comprar o construir una vivienda aquí Sí, si es concreto Reserva, contrato de arras o de compraventa; matrícula escolar; inicio de empleo. Un calendario con final
Cuidar de un familiar Sí, si está documentado Una breve declaración más documentos de apoyo
Teletrabajo "desde un sitio bonito" Débil Solo vale si está ligado a algo temporal aquí, como un proyecto para un cliente en Mallorca
Vacaciones, ocio, pasar el invierno al sol No La mayoría de los comentarios jurídicos entienden que las nuevas normas excluyen las estancias de ocio. El ocio corresponde a la vía turística. Ningún tribunal se ha pronunciado aún

Para quienes pasan el invierno en Mallorca: pasar el invierno aquí no es, por sí solo, un motivo que las nuevas normas reconozcan. Se convierte en un alquiler de temporada válido cuando se da uno de los motivos anteriores, por ejemplo comprar o reformar una vivienda aquí, un tratamiento o un proyecto. Si no se da ninguno, las opciones legales son un alquiler turístico con licencia, una estancia con amigos o familia sin pago, o comprar.

El inquilino también debe tener una vivienda en otro lugar

El contrato es para alguien que está fuera de su vivienda habitual. Esa vivienda debe existir y seguir siendo suya durante el contrato. - Prueba: un certificado de residencia, un certificado de residencia fiscal, o una factura de suministros o un contrato de alquiler reciente a nombre del inquilino. - Cuidado con el padrón: si el inquilino se empadrona en la dirección de Mallorca, eso apunta a una residencia habitual y debilita el carácter temporal.

Quién es responsable de qué

El propietario (arrendador): - Hace constar el motivo en el contrato y se asegura de que es real. - Reúne y conserva las pruebas. Es la carga legal del propietario. Conserva la documentación al menos cinco años después de que termine el contrato. - Cobra la fianza legal de una mensualidad. Cualquier garantía adicional tiene un tope de una mensualidad más, y no se puede exigir seguro de impago. - La fianza se deposita en el Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI) en un plazo de 30 días hábiles. Estamos confirmando con nuestro abogado cómo se aplica a los arrendamientos temporales. Mientras tanto, Homebase la deposita. - No repercute al inquilino honorarios, gastos de gestión ni impuestos sobre la vivienda. - Responde a las solicitudes de reparación en cinco días hábiles y asume las pequeñas reparaciones por desgaste normal. - Firma con el inquilino un acta escrita del estado de la vivienda al terminar el contrato.

El inquilino: - Indica el motivo por escrito y con sus propias palabras, con pruebas. - Confirma que su vivienda habitual está en otro lugar y sigue siendo suya. - Avisa al propietario si el motivo termina o cambia. - No se empadrona en la dirección como vivienda habitual, no subarrienda ni alquila habitaciones o noches. - Puede irse tras un mes con 10 días de preaviso, sin penalización.

El inquilino no tiene que presentar ningún formulario ante ninguna administración. Sus declaraciones forman parte del contrato. Una declaración falsa da al propietario motivos contra el inquilino, pero no elimina la carga de la prueba del propietario. Una buena documentación desde el principio es la verdadera protección del propietario.

La agencia (Homebase u otra): - No puede cobrar al inquilino por encontrar la vivienda ni por redactar, formalizar, gestionar, modificar o renovar el contrato. - Comprueba el motivo y las pruebas antes de firmar el contrato. - Recoge solo lo necesario y lo guarda de forma segura conforme al GDPR. Para un tratamiento médico basta con acreditar las fechas; nunca pedimos un diagnóstico.

Qué rellena el inquilino

Cada contrato de alquiler de temporada de Homebase tiene un Anexo 1, el motivo de la estancia. El inquilino lo rellena y lo firma:

  1. Nombre completo, número de DNI o pasaporte, nacionalidad.
  2. Vivienda habitual: dirección y país, más una prueba.
  3. Categoría del motivo: trabajo · proyecto · estudios · médico · vivienda propia en obras · mudanza o compra · cuidado de un familiar · otro.
  4. Con tus propias palabras (3–5 líneas): por qué necesitas vivir en Mallorca durante este periodo, qué pone fin a esa necesidad y por qué las fechas son las que son.
  5. Fecha de inicio y de fin, y qué pasa si la necesidad termina antes.
  6. Pruebas adjuntas (lista).
  7. Declaración: "Lo anterior es cierto. Mi vivienda habitual sigue en la dirección indicada. Informaré al arrendador si el motivo termina o cambia. No me empadronaré en esta dirección como residencia habitual, no la subarrendaré ni ofreceré la vivienda a terceros."
  8. Fecha y firma.

Un ejemplo de buena respuesta:

"Estamos comprando una vivienda en Santa Ponsa (reserva firmada el 14 de octubre de 2026, escritura prevista para febrero de 2027). Necesitamos un lugar donde vivir mientras completamos la compra y la reforma. Nuestra vivienda habitual sigue en Aarhus, Dinamarca. El contrato termina cuando podamos mudarnos, a más tardar el 31 de marzo de 2027."

Un ejemplo que no vale:

"Queremos pasar el invierno en Mallorca."

Dinero, servicios e IVA

Contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026

Mantienen las normas anteriores hasta la fecha de fin pactada y luego terminan sin prórroga. Una renovación es un contrato nuevo con las nuevas normas.

Situación de las normas

El RDL 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Las Cortes están disueltas por las elecciones generales del 29 de noviembre, así que su Diputación Permanente debe convalidar el decreto. La votación se espera hacia el 12 de noviembre. Una versión anterior fue rechazada el 2 de octubre. - Si se convalida: las normas descritas arriba se mantienen. - Si no: vuelven las normas anteriores, más laxas. Los abogados no se ponen de acuerdo sobre qué pasa con los contratos firmados entre medias.

Homebase aplica las normas estrictas en cualquier caso. Son las que protegen al propietario ante un tribunal.

3. Amigos y familia: sin pago

Prestar tu vivienda a personas que conoces, sin renta ni nada a cambio, no es un alquiler. No necesitas ni licencia ni contrato. En cuanto hay pago, incluido "cubrir gastos" en efectivo, pasa a ser un alquiler de la vía 1 o 2.

El número de registro nacional

El 19 de mayo de 2026 el Tribunal Supremo anuló el número de registro nacional para alquileres de corta duración y de temporada (STS 620/2026). Dos cosas siguen vigentes: - Comunicación de las plataformas. Las plataformas siguen comunicando los datos de los anuncios a la ventanilla digital estatal (Ventanilla Única Digital), conforme al Reglamento UE 2024/1028. - El registro turístico balear. El alquiler turístico lo sigue necesitando.

Copropietarios

Quién paga qué

Lista de comprobación para propietarios antes de firmar un alquiler de temporada

Las preguntas más frecuentes

Quiero pasar el invierno en Mallorca tres meses. ¿Puedo alquilar de temporada? No solo con ese motivo. Con un motivo concreto, como comprar o reformar una vivienda aquí, un tratamiento o un proyecto, sí.

¿Quién comprueba el motivo? Ninguna administración lo comprueba al firmar. Se examina si hay un conflicto, normalmente cuando el propietario quiere recuperar la vivienda. Es entonces cuando el propietario debe probarlo.

¿Y si el inquilino mintió? El propietario puede reclamar contra el inquilino. Aun así, el tribunal valorará si el propietario hizo comprobaciones razonables. Lo que cuenta son los documentos reunidos al principio.

¿Puedo alquilar al mismo inquilino cada invierno? Cada contrato necesita su propio motivo válido. Más de dos contratos seguidos entre las mismas partes para la misma vivienda convierten el primero en un arrendamiento de vivienda habitual.

¿Puede mi empresa ser la arrendataria? Sí. La empresa alquila para un empleado desplazado a Mallorca, y el desplazamiento es el motivo.

¿El inquilino tiene que registrarse en algún sitio? No. El inquilino no debería empadronarse en la dirección como vivienda habitual.

Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico. Las normas cambian. Consulta tu caso con un abogado o tu asesor antes de alquilar.

La versión en inglés es la de referencia.

Fuentes