Si tributa en Alemania
Según el convenio de 2011, España grava el inmueble primero, y Alemania grava de nuevo la misma renta con una deducción por el impuesto español. En la práctica paga al nivel más alto de los dos.
Imputación, no exención
Según el convenio hispano-alemán de 2011, las rentas de bienes inmuebles pueden gravarse en España, donde está el inmueble. A diferencia de la mayoría de los convenios alemanes, no exime esas rentas en Alemania: el beneficio del alquiler, y la ganancia de una venta dentro del plazo de diez años, se declaran también en Alemania, y el impuesto español se deduce del impuesto alemán sobre la misma renta, hasta ese importe.
Lo que realmente declara
Mientras sea propietario
- No hay impuesto alemán sobre la propiedad por la casa en España.
- El impuesto español sobre la renta imputada y el IBI se pagan en España y se quedan en España.
- El impuesto alemán de sucesiones y donaciones alcanza a la casa en España si usted o su heredero viven en Alemania; no hay convenio, pero el impuesto español de sucesiones se deduce.
- La propiedad a través de una S.L. española requiere asesoramiento antes de estructurarla: las normas alemanas de transparencia fiscal internacional (CFC) solo alcanzan a rentas pasivas gravadas por debajo del 15 %, pero el uso privado de una casa propiedad de la sociedad puede ser una distribución oculta de beneficios (vGA).
Si la alquila
- El beneficio del alquiler tributa en España al 19 %, con gastos deducibles, como residente en la UE.
- Alemania grava también el alquiler, calculado según las normas alemanas (Anlage V, con amortización), y deduce el impuesto español mediante el Anlage AUS; el impuesto eclesiástico y el recargo de solidaridad se aplican a lo que queda.
- Las normas alemanas de amortización no se aplican al cálculo español: dos contabilidades, un inmueble.
Cuando vende
- La ganancia tributa en España al 19 %.
- Si vende en los diez años siguientes a la compra, la ganancia tributa en Alemania como venta privada, con deducción del impuesto español; pasados diez años, o si solo usó la casa usted mismo, Alemania no la grava.
- Guarde los papeles de la venta en España: la deducción requiere justificar el 19 % pagado, incluido el 3 % que retuvo el comprador.
Cinco preguntas para su propio asesor
¿Cuánto del impuesto español puedo deducir realmente de mi impuesto alemán?
¿Lo tengo a título personal, en común o a través de una sociedad, y qué pasa si uso yo mismo una casa propiedad de la sociedad?
¿Qué formularios alemanes recogen un inmueble en España y sus rentas?
¿Cómo se concilian las normas españolas y alemanas de amortización y gastos?
¿Funciona mi planificación sucesoria alemana con un bien en España dentro?
