España grava la casa. Su país le grava a usted.

¿Existe un convenio fiscal entre Suecia y España?

Sí. El convenio firmado en Madrid el 16 de junio de 1976 está en vigor desde el 21 de diciembre de 1976 y sigue aplicándose; no se ha denunciado ni sustituido. España grava primero el inmueble: la imputación de rentas, el alquiler y la ganancia en una venta. Suecia grava después también el alquiler y las ganancias, y deduce el impuesto español hasta el importe del impuesto sueco sobre la misma renta (artículo 24). En la práctica paga el nivel más alto de los dos.

¿Qué cuesta la compra además del precio?

En una vivienda de segunda mano en Baleares paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) por tramos: 8 % hasta 400.000 €, 9 % hasta 600.000 €, 10 % hasta 1 millón, 12 % hasta 2 millones y 13 % por encima. Una compra de 1.000.000 € supone 90.000 € de ITP, un 9 % de media. Sume notaría, registro de la propiedad y su propio abogado, normalmente entre un 1 y un 2 % en conjunto. Una vivienda nueva comprada al promotor lleva un 10 % de IVA más actos jurídicos documentados en lugar de ITP. En Suecia estos costes forman parte de su precio de compra cuando vende.

¿Necesito mi propio abogado si ya hay notario?

Sí. El notario español da fe de la escritura y comprueba identidades y pagos, pero no actúa en su nombre. Su propio abogado independiente comprueba la titularidad y las cargas en el Registro de la Propiedad (nota simple), las licencias de obra, la cédula de habitabilidad, la licencia turística si se anuncia una, y los impuestos o cuotas de comunidad pendientes que pasarían a usted. No utilice nunca el abogado del vendedor ni el del agente.

¿Cómo funciona la compra, paso a paso, y cuánto tarda?

Usted obtiene un número de identificación fiscal español (NIE) y abre una cuenta en España, su propio abogado revisa la propiedad y usted firma un contrato privado de reserva o de arras, normalmente con un 10 % de entrada. La escritura se firma ante notario, donde paga el resto, y el abogado inscribe la escritura y presenta los impuestos. Lo normal son entre seis y doce semanas desde la oferta aceptada hasta la entrega de llaves; la cita para el NIE suele ser el paso más lento, así que pídala pronto.

¿Debo comprar a título personal o a través de un aktiebolag sueco?

Para una casa que usa usted mismo, a título personal suele ser más sencillo. En propiedad personal, la casa puede ser una privatbostad: el alquiler tiene la deducción estándar y solo tributan 22/30 de la ganancia. Un inmueble propiedad de una sociedad es siempre un inmueble empresarial en Suecia: la sociedad paga un 20,6 % sobre beneficios y ganancias, los repartos vuelven a tributar y, si usted o su familia usan la casa, ese uso tributa como retribución en especie o como dividendo encubierto a precio de alquiler de mercado. Revíselo antes de firmar.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Tengo que comunicar la compra a Skatteverket?

No. No hay que comunicar la compra a Skatteverket, y una casa que solo usan usted y su familia no genera ninguna declaración en Suecia. Guarde el contrato de compra, la escritura y una nota del tipo de cambio del día de la firma: cuando venda, Suecia convierte su precio de compra a coronas al tipo de ese día. Si la casa en Mallorca sustituye a una vivienda sueca por la que solicita aplazamiento (uppskov), se aplican otras reglas; vea Vender.

¿Qué pago en España si solo uso la casa yo?

Tres cosas. El IBI y la tasa de basuras al ayuntamiento. El impuesto sobre la renta de no residentes por la renta imputada: un 1,1 % o un 2 % del valor catastral, gravado al 19 % para residentes en la UE y declarado una vez al año en el Modelo 210. Y el impuesto sobre el patrimonio español solo si su patrimonio neto en España supera 3.000.000 € por persona según la normativa balear, que puede aplicar como no residente; por encima de esa cifra se aplica además el impuesto estatal de solidaridad, del que se deduce el impuesto balear sobre el patrimonio.

¿Pago la tasa inmobiliaria sueca por una casa en Mallorca?

No. Suecia no cobra fastighetsavgift ni fastighetsskatt por una vivienda en el extranjero, y no tiene impuesto sobre el patrimonio desde 2007. El uso propio no genera renta en Suecia, así que no hay nada que declarar. La otra cara: el IBI español y el impuesto por imputación de rentas no pueden deducirse en Suecia en un año con solo uso propio. Sí pueden deducirse en los años en que Suecia grava rentas de la casa: alquiler o una ganancia por venta.

¿Quién declara qué, y cuándo?

En España, el Modelo 210 por la imputación de rentas: para 2025, hasta el 31 de diciembre de 2026; a partir del ejercicio 2026 el plazo va del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente. El IBI se paga cuando lo cobra el ayuntamiento. En Suecia no hay nada que pagar por el uso propio. Si alquila o vende, la renta va en su declaración sueca (inkomstdeklaration), que vence el 2 de mayo del año siguiente. Guarde todas las declaraciones y justificantes de pago españoles; los necesita para solicitar la deducción.

¿Pueden usar la casa la familia y los amigos?

Sí. El uso gratuito por usted, su familia y sus amigos no es alquiler y no necesita licencia; el impuesto español por imputación de rentas se paga igualmente. El uso por usted y su familia cercana es también lo que mantiene la casa como privatbostad en Suecia. En cuanto alguien paga, es alquiler: las estancias de menos de un mes necesitan licencia turística (ETV), mientras que las de un mes o más pueden alquilarse con un contrato de temporada por escrito, y el alquiler debe declararse en los dos países.

¿Puedo deducir en Suecia los intereses de un préstamo para la casa?

Normalmente sí. Los intereses de un préstamo destinado a comprar una vivienda en el extranjero son deducibles en la categoría de rentas del capital, igual que los de un préstamo hipotecario sueco. Si sus intereses superan sus rentas del capital, el déficit reduce su otro impuesto sueco en un 30 % hasta 100.000 SEK y en un 21 % por encima. Si la casa es un inmueble empresarial, los intereses se deducen en esa actividad. España no permite deducir los intereses del impuesto por imputación de rentas.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Cómo tributan en España los ingresos por alquiler?

Como residente en la UE paga un 19 % sobre el rendimiento neto: el alquiler menos los gastos deducibles de los días alquilados. Los propietarios de fuera de la UE pagan un 24 % sobre el bruto. Los ingresos del alquiler se declaran en el Modelo 210; a partir del ejercicio 2026, una declaración anual, presentada del 1 al 20 de abril del año siguiente. Con 100.000 € de alquiler y 30.000 € de gastos, el impuesto español es de 13.300 €.

¿Pago también impuestos en Suecia por el alquiler?

Sí, si tributa en Suecia. En una privatbostad el alquiler es renta del capital y tributa al 30 %, tras una deducción estándar de 40.000 SEK al año por vivienda (no por propietario) más el 20 % del alquiler; los gastos reales no son deducibles. Con 200.000 SEK de alquiler: 200.000 − 40.000 − 40.000 = 120.000, impuesto sueco de 36.000 SEK, menos el impuesto español sobre el mismo alquiler. Declare el excedente en la casilla 7.3 de su declaración y solicite la deducción en Övriga upplysningar o con el formulario SKV 2703.

¿Y si el impuesto español es más alto que el sueco?

Entonces Suecia solo deduce hasta el importe del impuesto sueco sobre esa renta, y el resto no se devuelve. El impuesto español no aprovechado puede trasladarse y deducirse durante un máximo de cinco años contra el impuesto sueco sobre rentas extranjeras posteriores. En un año en que Suecia grava alquiler o una ganancia de la casa, también pueden deducirse el IBI español y el impuesto por imputación de rentas. La deducción estándar sueca hace a menudo que el impuesto sueco sea más bajo, así que haga los dos cálculos.

¿Cuándo convierte el alquiler la casa en un inmueble empresarial en Suecia?

Una casa es privatbostad si usted o su familia cercana usan, o tienen intención de usar, más de la mitad como vivienda permanente o de vacaciones. Alquilarla a terceros durante un tiempo no es problema si puede demostrar que tiene intención de volver a usarla en un futuro previsible; según Skatteverket, normalmente no más de tres años. Si no, es un inmueble empresarial (näringsfastighet): los gastos reales y la amortización pasan a ser deducibles, pero debe llevar contabilidad, presentar el formulario NE y tributa el 90 % de la ganancia en lugar de 22/30.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Puedo alquilarla a turistas?

Solo con licencia de alquiler vacacional (ETV), y las licencias nuevas en Mallorca son escasas. Sin ella, puede alquilar por un mes o más con un contrato de temporada por escrito, que es legal y tributa de la misma forma. La licencia va ligada a la propiedad, así que compruébela antes de comprar, no después. En Suecia el impuesto es el mismo en ambos casos, siempre que la casa siga siendo privatbostad.

¿Cambiaron los decretos de vivienda de octubre de 2026 las normas del alquiler?

No: duraron aproximadamente un día. El 2 de octubre de 2026 el Congreso rechazó los dos decretos de vivienda de urgencia, por 172–178 y 166–184, y quedaron derogados. Prorrogaban los contratos de alquiler que vencían en 2026, paralizaban los desahucios de inquilinos vulnerables y obligaban a la renovación automática, con 12 meses de indemnización si el arrendador ponía fin al contrato. Nada de eso se aplica ahora. Para una casa en Mallorca siguen vigentes las normas que ya conoce: una licencia (ETV) para el alquiler vacacional y un contrato de temporada para estancias de más de un mes. Cuente con que el tema vuelva: la vivienda es ahora una batalla política central en España.

¿Cómo tributa una participación en una casa Homebase para quien tributa en Suecia?

Depende de la estructura, y la indicamos para cada casa. Si la participación es una parte de la escritura, usted es propietario del inmueble: impuesto español por imputación de rentas e IBI por su parte, nada en Suecia por el uso propio, e impuesto sueco con deducción del español sobre el alquiler; la deducción de 40.000 SEK es por vivienda, así que los copropietarios la reparten. Si la participación forma parte de una S.L. española, usted es titular de participaciones sociales, y los dividendos y las ganancias tributan en Suecia como rentas de participaciones, con deducción del impuesto español.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Es un problema una participación en una S.L. para los residentes en Suecia?

Puede serlo, sobre todo por el uso. Si la S.L. no se considera equivalente a una sociedad de vivienda sueca, alojarse en la casa por menos del alquiler de mercado tributa en Suecia como dividendo. Si su actividad consiste esencialmente en poner la vivienda a disposición de sus socios, la ley sueca puede tratarla como una bostadsrättsförening: el uso no tributa y la ganancia tributa como la de una vivienda. Las normas antielusión suecas sobre sociedades extranjeras de baja tributación normalmente no se aplican, porque el impuesto español sobre sociedades (25 %) está muy por encima del umbral.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Qué ocurre cuando vendo mi participación?

Con una participación en la escritura, el comprador vuelve a pagar el impuesto de transmisiones (8–13 %), usted paga un 19 % de impuesto español sobre la ganancia y la plusvalía municipal, y Suecia grava 22/30 de la ganancia al 30 % con deducción del impuesto español. Con una participación en una S.L., una transmisión que no da el control al comprador normalmente no paga impuesto de transmisiones, pero España sigue gravando su ganancia al 19 %. En Suecia, las ganancias por participaciones no cotizadas en una sociedad extranjera con tributación normal tributan sobre cinco sextas partes —un 25 % efectivo—, salvo que la S.L. cuente como sociedad de vivienda o se apliquen las reglas especiales para sociedades cerradas.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Qué pago en España cuando vendo?

Un 19 % sobre la ganancia como residente en la UE, más la plusvalía municipal sobre el valor del suelo. El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en la Agencia Tributaria (Modelo 211). Ese 3 % es un anticipo: usted presenta el Modelo 210 en los cuatro meses siguientes a la venta y recupera la diferencia si el impuesto real es menor.

¿Tributa la ganancia en Suecia?

Sí, sin importar cuánto tiempo haya sido propietario. En una privatbostad, 22/30 de la ganancia tributan al 30 %, es decir, el 22 % de la ganancia. El 19 % español se deduce, así que normalmente paga la diferencia en Suecia. Una pérdida es deducible al 50 %. Declare la venta en el formulario K5 (casa o piso en plena propiedad) con su declaración del año siguiente y solicite la deducción del impuesto español. Un inmueble empresarial tributa en cambio sobre el 90 % de la ganancia.

¿Cómo se calcula la ganancia en coronas?

En coronas, a tipos históricos. El precio de compra se convierte al tipo de cambio del día en que firmó el contrato de compra, las mejoras al tipo del día en que las pagó, y el precio de venta al tipo del día en que firma el contrato de venta, o al tipo real si cambia los euros a coronas en un plazo de 30 días. Por tanto, un euro más fuerte aumenta la ganancia sueca. Las mejoras solo cuentan en los años en que suman al menos 5.000 SEK; las reparaciones que mejoran el inmueble, solo en el año de la venta y los cinco anteriores.

¿Puedo aplazar el impuesto sueco (uppskov)?

No en una vivienda vacacional. El aplazamiento exige que la vivienda que vende sea su vivienda habitual, en la que haya vivido al menos el último año o tres de los últimos cinco, y una vivienda de sustitución en el EEE a la que se traslade. Por eso, vender la casa en Mallorca rara vez cumple los requisitos, pero vender su vivienda en Suecia y comprar en Mallorca para vivir aquí sí puede cumplirlos. El aplazamiento tiene un tope de 3.000.000 SEK multiplicado por su cuota de propiedad, y tributa cuando vende la vivienda de sustitución.

¿Qué es la plusvalía y quién la paga?

La plusvalía es el impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo mientras usted fue propietario de la casa. En una venta la paga el vendedor. Desde 2021 puede elegir entre el método de coeficientes del ayuntamiento y la ganancia real, y si vende sin ganancia no se paga plusvalía; guarde su escritura de compra y los gastos para demostrarlo.

¿Qué documentos debo tener preparados?

La escritura, el último recibo del IBI, el certificado energético, la cédula de habitabilidad cuando se exija, la licencia si se alquila a turistas, y los papeles que justifican su precio de compra y las mejoras, con fechas: Suecia convierte cada importe al tipo de su día. Para la deducción en Suecia también necesita el Modelo 210 español de la venta y el justificante de pago. Tener la documentación preparada es también lo que hace que un comprador se decida.

¿Qué ocurre en España si mis hijos heredan la casa?

España grava la herencia de inmuebles situados en España, y los herederos no residentes aplican las normas de Baleares. Cónyuges, hijos, nietos y padres tienen una reducción del 100 % en el impuesto balear de sucesiones; desde el 25 de julio de 2025 esto se aplica también a los herederos que viven fuera de España, así que en la mayoría de los casos no pagan nada en España. La declaración debe presentarse en un plazo de seis meses. Los herederos siguen pagando la plusvalía municipal sobre el valor del suelo, además de notaría y registro.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Y en Suecia?

Suecia no tiene impuesto de sucesiones ni de donaciones desde 2005, así que no se paga nada en Suecia cuando heredan sus hijos. La contrapartida llega después: los herederos asumen su posición fiscal, incluido su precio de compra en coronas. Cuando venden, la ganancia sueca se calcula a partir de lo que pagó usted, no del valor en el momento de la herencia. El impuesto español de sucesiones no se puede deducir en Suecia, porque no hay impuesto sueco contra el que compensarlo.

¿Puedo donar la casa a mis hijos en vida?

Sí, pero mire los dos países. En España, las donaciones a hijos y cónyuges tienen una reducción balear del 100 % desde el 25 de julio de 2025, si se hacen en escritura pública; pero España trata la donación como una transmisión por su parte, así que usted paga un 19 % sobre el aumento de valor, y el hijo paga la plusvalía. Suecia no tiene impuesto de donaciones, una donación pura no es una venta, y su hijo asume su precio de compra. Ese impuesto español sobre la ganancia no se puede deducir en Suecia. Si el hijo paga algo o asume un préstamo, Suecia puede considerarlo una venta.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Qué ley se aplica a mi herencia y necesito un testamento español?

Según el Reglamento Europeo de Sucesiones, toda su herencia, incluida la casa en Mallorca, se rige por la ley del país donde reside habitualmente (la ley sueca mientras viva en Suecia), salvo que su testamento elija la ley de su nacionalidad. Un testamento sueco puede usarse en España, pero el notario español lo pedirá traducido junto con la prueba de quiénes son los herederos, como el inventario sueco de la herencia o un Certificado Sucesorio Europeo. Un testamento español separado para el inmueble en España, coordinado con el sueco, agiliza mucho el proceso.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Cuándo paso a ser residente fiscal en España y cuándo dejo de tributar en Suecia?

España le considera residente si pasa más de 183 días al año en España, si el núcleo principal de sus intereses económicos está en España, o si su cónyuge e hijos menores viven en España. Suecia sigue gravando su renta mundial mientras mantenga una vinculación esencial (väsentlig anknytning): familia, una vivienda disponible todo el año o un negocio en Suecia. Para los ciudadanos suecos se presume durante cinco años tras la salida, salvo que demuestren lo contrario. Si ambos países le reclaman, el convenio decide según la vivienda permanente y el centro de intereses vitales.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Qué pasa con mi pensión sueca?

Según el convenio de 1976, depende de la pensión. Las pensiones públicas del Estado, de un municipio o de una región siguen tributando solo en Suecia, salvo que sea ciudadano español. La Allmän pension y las pensiones de seguros de vida suecos pueden tributar en ambos países si es ciudadano sueco; Suecia deduce entonces el impuesto español. Las pensiones privadas de empleo tributan, en principio, solo en España. El impuesto sueco es el SINK, al 22,5 % en 2026 y al 20 % desde 2027, o la tributación ordinaria si la solicita. Haga clasificar cada pensión antes de trasladarse.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Hay un impuesto de salida cuando dejo Suecia?

No. Suecia no tiene un impuesto de salida general para particulares; el Gobierno cerró en 2023 el estudio sobre uno, y desde entonces no se ha introducido ninguno. Lo que existe es la regla de los diez años: las ganancias por acciones tributan en Suecia durante diez años después de su salida. Sin embargo, el convenio de 1976 da en general a España el derecho exclusivo a gravar las ganancias por acciones una vez que usted es residente en España; la principal excepción son las acciones de una sociedad con mucho patrimonio inmobiliario que usted controle, vendidas en un plazo de cinco años. Asesórese antes de vender una participación importante.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Qué pasa con el impuesto aplazado (uppskov) de mi vivienda sueca cuando me traslado?

Se queda con usted. Una vivienda en Mallorca a la que se traslade puede ser la vivienda de sustitución, pero debe declararla a Skatteverket cada año: en el formulario K2 si presenta declaración sueca, o si no, en el formulario SU2 antes del 2 de mayo. Cuando venda la vivienda de sustitución, o la done, el importe aplazado tributa en Suecia, aunque ya no viva allí. También puede pagarlo voluntariamente.

¿Tengo que declarar mis bienes en Suecia ante Hacienda en España?

Sí. Como residente en España presenta el Modelo 720 por los bienes en el extranjero que superen 50.000 € por categoría —cuentas, valores y seguros, inmuebles— antes del 31 de marzo del año siguiente. El Tribunal de Justicia de la UE anuló en 2022 las sanciones desproporcionadas, pero la obligación de declarar se mantiene. Como residente en Baleares también paga el impuesto sobre el patrimonio por sus bienes en todo el mundo por encima de 3.000.000 €, más 300.000 € por su vivienda habitual.

¿Tengo que comunicar a Skatteverket que me traslado?

Sí, si va a vivir en el extranjero al menos un año. Debe comunicarlo a Skatteverket como muy tarde una semana antes de irse, y entonces se le da de baja del registro de población sueco. Darse de baja no es lo mismo que salir del sistema fiscal sueco: sigue tributando plenamente mientras mantenga una vinculación esencial. Presente una última declaración sueca del año en que se va y guarde pruebas de dónde vive a partir de entonces.