España grava la casa. Su país le grava a usted.

¿Existe un convenio de doble imposición entre Dinamarca y España?

No. Dinamarca lo denunció con efecto desde el 1 de enero de 2009 y no hay ningún convenio nuevo en vigor. Aun así, no paga dos veces por la misma renta: Dinamarca deduce el impuesto español según sus propias normas (ligningsloven § 33), hasta el importe del impuesto danés sobre esa renta. En la práctica paga al nivel más alto de los dos, y ambos países deben ver las mismas cifras.

¿Cuánto cuesta comprar?

En una vivienda de segunda mano en Baleares se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) con una escala progresiva del 8 % al 13 %. Una compra de 1.000.000 € supone 90.000 € de ITP — un 9 %, porque los tramos son marginales. Sume notario, registro de la propiedad y su propio abogado, normalmente un 1–2 % en total. Una obra nueva lleva un 10 % de IVA más AJD en lugar de ITP.

¿Compro a mi nombre o a través de una sociedad?

Para uso privado, los asesores daneses rara vez recomiendan una sociedad. Si una sociedad es propietaria de una casa de vacaciones que usted controla, Dinamarca puede gravarle por su disponibilidad — hasta el 16,25 % del valor al año, la use o no — y España espera que la sociedad le cobre un alquiler de mercado. La propiedad directa suele ser más sencilla. Decida qué intenta resolver antes de elegir una estructura.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Necesito un número fiscal español?

Sí. Necesita un NIE antes de poder firmar en el notario, y una cuenta española es casi imprescindible para pagar impuestos y suministros por domiciliación. Solicítelo pronto: la cita del NIE suele ser el paso más lento de toda la compra.

¿Cómo funciona la compra, paso a paso, y cuánto tarda?

Obtiene un número fiscal español (NIE) y una cuenta española, su propio abogado revisa la propiedad y usted firma un contrato privado de reserva o de arras, normalmente con un 10 % de entrada. La escritura se firma ante notario, allí paga el resto, y el abogado inscribe la escritura y presenta los impuestos. Lo normal son de seis a doce semanas desde la oferta aceptada hasta las llaves; el NIE suele ser el paso más lento, así que empiece pronto.

¿Qué cuesta la compra además del precio?

En una vivienda de segunda mano en Baleares, el impuesto de transmisiones (ITP) es progresivo: 8 % hasta 400.000 €, 9 % hasta 600.000 €, 10 % hasta 1 millón de euros, 12 % hasta 2 millones de euros y 13 % por encima, aplicado como media entre los tramos. Sume notario, Registro de la Propiedad y su abogado, normalmente entre un 1 y un 2 % en total. Una vivienda nueva comprada a un promotor lleva un 10 % de IVA más un 1,5 % de actos jurídicos documentados (2 % a partir de 1 millón de euros) en lugar del ITP.

¿Necesito mi propio abogado si ya hay notario?

Sí. El notario da fe de la escritura y comprueba identidades y pagos, pero no actúa en su nombre. Su propio abogado independiente comprueba la titularidad y las cargas en el Registro de la Propiedad (nota simple), las licencias de obra, la cédula de habitabilidad, la licencia turística si se alega que existe, y los impuestos o cuotas de comunidad pendientes que pasarían a usted. Nunca utilice el abogado del vendedor ni el del agente.

¿Qué pago en España si solo uso la casa yo?

Tres cosas. El IBI y la tasa de basuras al ayuntamiento. El impuesto sobre la renta de no residentes por una renta imputada —el 1,1 % o el 2 % del valor catastral, que tributa al 19 % para residentes en la UE y se declara una vez al año con el Modelo 210—. Y el impuesto sobre el patrimonio solo si su patrimonio neto en España supera los 3.000.000 € según la normativa balear.

¿Pago el impuesto danés sobre el valor de la vivienda por una casa en Mallorca?

Sí. El ejendomsværdiskat se aplica a una vivienda vacacional en el extranjero. La base es el 80 % del valor que Skattestyrelsen fija o acepta para la propiedad, y tributa al 0,51 % hasta el límite de progresión y al 1,4 % por encima. Los impuestos españoles sobre la propiedad, como el IBI, pueden deducirse de él.

¿Tengo que pagar el impuesto sobre el patrimonio en España?

Probablemente no, salvo que tenga un patrimonio elevado en España. Como residente en la UE puede aplicar la normativa balear, según la cual los primeros 3.000.000 € de patrimonio neto en España por persona están exentos. Una pareja que es propietaria en común tiene cada uno su propio mínimo. Por encima, también se aplica el impuesto estatal de solidaridad, pero de él se deduce lo pagado por el impuesto balear sobre el patrimonio.

¿Quién declara qué, y cuándo?

En España: el Modelo 210 por la renta imputada —para 2025, hasta el 31 de diciembre de 2026; a partir del ejercicio 2026, entre el 1 de abril y el 31 de diciembre del año siguiente—, además del IBI cuando lo cobre el ayuntamiento. En Dinamarca: la propiedad y su valor en su declaración anual, junto con el impuesto español que quiera deducir. Normalmente lo presenta por usted un representante fiscal o gestor en España; guarde todos los justificantes, porque Skattestyrelsen puede pedirlos.

¿Cuánto cuesta mantener una casa en Mallorca cada año?

Las partidas fijas son el IBI (impuesto municipal sobre bienes inmuebles), la tasa de basuras, el seguro, las cuotas de comunidad si hay comunidad, y el impuesto español sobre la renta imputada para no residentes. A eso se suman la electricidad, el agua, el jardín, la piscina y el mantenimiento, que en una villa suelen superar a los impuestos. Pida al vendedor el último recibo del IBI y un año de facturas de suministros antes de comprar.

¿Pueden usar la casa la familia y los amigos?

Sí. El uso gratuito por parte de usted, su familia y sus amigos no es alquiler y no necesita licencia; el impuesto español sobre la renta imputada se paga en cualquier caso. En cuanto alguien paga, es alquiler: las estancias de menos de un mes necesitan licencia turística (ETV), mientras que las de un mes o más pueden alquilarse con un contrato de temporada por escrito, y los ingresos por alquiler deben declararse en ambos países.

¿Cómo tributan en España los ingresos por alquiler?

Como residente en la UE paga el 19 % sobre el rendimiento neto: el alquiler menos los gastos deducibles de los días alquilados. Los propietarios de fuera de la UE pagan el 24 % sobre el importe bruto. Los ingresos por alquiler se declaran con el Modelo 210; a partir del ejercicio 2026, en una declaración anual presentada del 1 al 20 de abril del año siguiente. Con 100.000 € de alquiler y 30.000 € de gastos, son 13.300 €.

¿Pago también impuestos en Dinamarca por el alquiler?

Sí. Los ingresos por alquiler de Mallorca tributan en Dinamarca. El impuesto español sobre esos mismos ingresos se deduce, pero solo hasta el importe del impuesto danés que les corresponde. Si el tipo danés sobre esos ingresos es más alto, paga la diferencia en Dinamarca. Guarde las declaraciones españolas y los justificantes de pago; son su prueba.

¿Puedo alquilarla a turistas?

Solo con una licencia de alquiler vacacional (ETV), y las licencias nuevas en Mallorca son escasas. Sin ella, puede alquilar por más de un mes con un contrato de temporada, que es legal y tributa de la misma forma. La licencia va ligada a la propiedad, así que conviene comprobarla antes de comprar, no después.

¿Alquilarla afecta a una futura venta libre de impuestos?

Puede afectar. La norma danesa de casas de veraneo solo deja libre de impuestos la ganancia si usted y su unidad familiar han usado la vivienda de forma privada. Alquilarla puede hacerle perder esa exención. Si prevé vender con ganancia, decida sobre el alquiler teniéndolo en cuenta.

¿Cambiaron los decretos de vivienda de octubre de 2026 las normas del alquiler?

No: duraron aproximadamente un día. El 2 de octubre de 2026 el Congreso rechazó los dos decretos de vivienda de urgencia, por 172–178 y 166–184, y quedaron derogados. Prorrogaban los contratos de alquiler que vencían en 2026, paralizaban los desahucios de inquilinos vulnerables y obligaban a la renovación automática, con 12 meses de indemnización si el arrendador ponía fin al contrato. Nada de eso se aplica ahora. Para una casa en Mallorca siguen vigentes las normas que ya conoce: una licencia (ETV) para el alquiler vacacional y un contrato de temporada para estancias de más de un mes. Cuente con que el tema vuelva: la vivienda es ahora una batalla política central en España.

¿Cómo tributa para un danés una participación en una casa Homebase?

Depende de la estructura. Si la participación es una parte de la escritura, usted es propietario de un inmueble: impuesto danés sobre el valor de la vivienda por su parte e impuesto español sobre la renta imputada por su parte. Si la participación es una parte de una S.L. española, usted es titular de participaciones, no de un inmueble: las ganancias y los repartos tributan en Dinamarca como rendimientos de acciones. Describimos ambas estructuras para cada casa.

¿Es un problema para los daneses tener participaciones en una sociedad?

Puede serlo, si usted controla la sociedad o forma parte de su consejo. En ese caso Dinamarca puede gravarle por la disponibilidad de la casa, con independencia de cuántas semanas la use. Un socio minoritario sin control está en una situación distinta. Consulte a su asesor antes de firmar y dígale cuántas participaciones tendrán usted y su familia en conjunto.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Qué ocurre cuando vendo mi participación?

Con una participación en la escritura, el comprador vuelve a pagar el impuesto de transmisiones (8–13 %) y usted paga el impuesto español sobre la ganancia y la plusvalía. Con una participación en una S.L., una transmisión por debajo del 50 % del control normalmente no lleva impuesto de transmisiones, y la operación se firma ante notario sin nueva inscripción en el Registro de la Propiedad. Por eso la reventa es el principal argumento a favor de la estructura societaria.

¿Qué pago en España cuando vendo?

El 19 % sobre la ganancia como residente en la UE, más la plusvalía municipal sobre el valor del suelo. El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en la Agencia Tributaria. Ese 3 % es un anticipo: usted presenta el Modelo 210 en un plazo de cuatro meses y recupera la diferencia si el impuesto real es menor.

¿Tributa la ganancia en Dinamarca?

Sí, salvo que la venta quede libre de impuestos. Para una vivienda vacacional se aplica la norma de casas de veraneo: usted y su unidad familiar la han usado de forma privada, y la parcela tiene menos de 1.400 m² o no puede dividirse. El impuesto español sobre la ganancia puede deducirse del impuesto danés. Las fincas en grandes parcelas rústicas suelen cumplir el requisito porque legalmente no pueden dividirse; compruébelo para su casa.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Qué documentos debo tener preparados?

La escritura, el último recibo del IBI, el certificado energético, la cédula de habitabilidad cuando se exija, la licencia si se alquila a turistas, y los papeles que justifican su precio de compra y las mejoras: reducen la ganancia gravable en ambos países. Tener la documentación preparada es también lo que hace que un comprador se decida.

¿Qué es la plusvalía y quién la paga?

La plusvalía es el impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo durante el tiempo en que usted ha sido propietario de la casa. La paga el vendedor. Desde 2021 puede elegir entre el método de coeficientes del ayuntamiento y la ganancia real, y si vende sin ganancia no se paga plusvalía; guarde su escritura de compra y los gastos para demostrarlo.

¿Qué ocurre en España si mis hijos heredan la casa?

España grava la herencia de inmuebles situados en España, y los herederos que viven fuera de España pueden aplicar la normativa balear. Los cónyuges, los hijos y otros familiares cercanos tienen una reducción del 100 % en el impuesto balear de sucesiones —desde el 25 de julio de 2025 también cuando los herederos viven en Dinamarca—, así que en la mayoría de los casos no pagan nada en España. Notaría, Registro y plusvalía siguen aplicándose.

¿Y en Dinamarca?

Dinamarca tiene sus propias normas sucesorias, y que la casa española se incluya en la herencia danesa —y tribute allí— depende de cómo se administre la herencia. El impuesto español de sucesiones pagado puede deducirse cuando se aplique el impuesto danés sobre la herencia. Su testamento danés puede no ser suficiente por sí solo: un testamento español que cubra el inmueble en España agiliza mucho el proceso.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Puedo donar la casa a mis hijos en vida?

Sí. Desde julio de 2025 las donaciones a hijos y cónyuges tienen la misma reducción balear del 100 % que las herencias. Pero para usted una donación cuenta como una venta: paga el impuesto español sobre la ganancia por el incremento de valor, y Dinamarca valora la donación según sus propias normas. Haga los números en ambos lados antes de firmar.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Cuándo paso a ser residente fiscal en España?

Cuando pasa más de 183 días al año en España, o cuando allí está el núcleo principal de sus intereses económicos. A partir de ese momento España grava su renta mundial. Dinamarca puede seguir considerándole sujeto a tributación plena si mantiene una vivienda a su disposición allí, así que planifique el traslado; no se deje llevar.

¿Qué pasa con mi pensión danesa?

Sin convenio, Dinamarca sigue gravando las pensiones danesas en origen, y España vuelve a gravarlas como renta de un residente, deduciendo el impuesto danés hasta el importe del impuesto español que les corresponde. Para la mayoría de los pensionistas eso significa pagar al tipo más alto de los dos. Es el punto de planificación más importante para los daneses que se trasladan a España.

¿Tengo que declarar mis bienes daneses en España?

Sí. Como residente en España presenta el Modelo 720 por los bienes en el extranjero que superen los 50.000 € por categoría: cuentas, valores e inmuebles. El Tribunal de Justicia de la UE anuló las sanciones desproporcionadas en 2022, pero la obligación de declarar se mantiene.