España grava la casa. Su país le grava a usted.

¿Existe un convenio fiscal entre Alemania y España, y cómo funciona para una vivienda vacacional?

Sí. El convenio del 3 de febrero de 2011 se aplica desde 2013. España grava primero el inmueble; después Alemania también grava los ingresos por alquiler y las ganancias de su venta, pero deduce el impuesto español. España es aquí una excepción: para inmuebles en la mayoría de los demás países Alemania exime esas rentas, para España aplica el método de imputación (art. 22(2)(b) del convenio). Si solo usa la casa usted, no hay rentas y, por tanto, nada que gravar en Alemania; además, Alemania no tiene impuesto sobre el patrimonio ni impuesto sobre inmuebles por una casa en el extranjero.

¿Qué cuesta la compra además del precio?

En la compra de una vivienda de segunda mano en Baleares se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) por tramos: 8 % hasta 400.000 €, 9 % hasta 600.000 €, 10 % hasta 1 millón de euros, 12 % hasta 2 millones y 13 % por encima. Una compra de 1.000.000 € supone 90.000 € de ITP, un 9 % de media. A eso se suman notaría, Registro de la Propiedad y su propio abogado, normalmente entre un 1 y un 2 % en total. Una vivienda nueva comprada al promotor lleva un 10 % de IVA más actos jurídicos documentados (AJD) en lugar de ITP.

¿Necesito mi propio abogado si ya hay notario?

Sí. El notario español da fe de la escritura y comprueba identidades y pagos, pero no actúa en su nombre. Su propio abogado independiente comprueba la titularidad y las cargas en el Registro de la Propiedad (nota simple), las licencias de obra, la cédula de habitabilidad, la licencia turística si se anuncia una, y los impuestos o cuotas de comunidad pendientes que pasarían a usted. No utilice nunca el abogado del vendedor ni el del agente.

¿Cómo funciona la compra, paso a paso, y cuánto tarda?

Usted obtiene un número de identificación fiscal español (NIE) y abre una cuenta en España, su propio abogado revisa la propiedad y usted firma un contrato privado de reserva o de arras, normalmente con un 10 % de entrada. La escritura se firma ante notario, donde paga el resto, y el abogado inscribe la escritura y presenta los impuestos. Lo normal son entre seis y doce semanas desde la oferta aceptada hasta la entrega de llaves; la cita para el NIE suele ser el paso más lento, así que pídala pronto.

¿Debo comprar a título personal o a través de una GmbH?

Para una vivienda de uso propio, comprar a título personal suele ser la mejor opción. Como particular, la ganancia está exenta en Alemania pasados diez años, o antes si solo la ha usado usted. En una GmbH tributa toda ganancia, los beneficios vuelven a tributar al repartirse y, si usted o su familia usan la casa sin pagar un alquiler que cubra los costes más un margen de beneficio, Hacienda alemana trata la diferencia como una distribución encubierta de beneficios (verdeckte Gewinnausschüttung). Una sociedad tiene sentido sobre todo para una propiedad que se alquila de forma comercial; compruébelo antes de firmar.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Qué pago en España si solo uso la casa yo?

Tres cosas. El IBI y la tasa de basuras al ayuntamiento. El impuesto sobre la renta de no residentes por la renta imputada: un 1,1 % o un 2 % del valor catastral, gravado al 19 % para residentes en la UE y declarado una vez al año en el Modelo 210. Y el impuesto sobre el patrimonio español solo si su patrimonio neto en España supera 3.000.000 € por persona según la normativa balear, que puede aplicar como no residente; por encima de esa cifra se aplica además el impuesto estatal de solidaridad, del que se deduce el impuesto balear sobre el patrimonio.

¿Pago algo en Alemania por una casa que solo uso yo?

No. El uso propio no genera renta, así que no hay impuesto alemán sobre la renta, y Alemania no tiene impuesto sobre el patrimonio ni impuesto sobre bienes inmuebles por una vivienda en el extranjero. La otra cara: el impuesto español sobre la renta imputada no se puede deducir en Alemania, porque no hay impuesto alemán contra el que compensarlo, y una casa en propiedad directa no genera ninguna obligación de información en Alemania. Eso cambia en cuanto la alquila o la vende antes de diez años.

¿Quién declara qué, y cuándo?

En España, el Modelo 210 por la renta imputada: el de 2025, hasta el 31 de diciembre de 2026; a partir del ejercicio 2026 el plazo va del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente. El IBI se paga cuando el ayuntamiento lo emite. En Alemania no hay nada que pagar por el uso propio. Normalmente lo presenta por usted un representante fiscal o gestor en España; guarde los justificantes, porque los necesitará en una venta posterior.

¿Pueden usar la casa la familia y los amigos?

Sí. El uso gratuito por usted, su familia y sus amigos no es alquiler y no necesita licencia; el impuesto español sobre la renta imputada se paga igualmente. En cuanto alguien paga, es alquiler: las estancias de menos de un mes necesitan licencia turística (ETV), mientras que las de un mes o más pueden alquilarse con un contrato de temporada por escrito, y los ingresos del alquiler deben declararse en España y en Alemania.

¿Cómo tributan en España los ingresos por alquiler?

Como residente en la UE paga un 19 % sobre el rendimiento neto: el alquiler menos los gastos deducibles de los días alquilados. Los propietarios de fuera de la UE pagan un 24 %. Los ingresos del alquiler se declaran en el Modelo 210; a partir del ejercicio 2026 la declaración anual se presenta del 1 al 20 de abril del año siguiente. Con 100.000 € de alquiler y 30.000 € de gastos, el impuesto español es de 13.300 €.

¿Pago también impuestos en Alemania por el alquiler?

Sí: España es la excepción a la exención alemana habitual. Usted declara el beneficio del alquiler en su declaración alemana (Anlage V; para alquiler vacacional también Anlage V-FeWo), calculado según las normas alemanas, y deduce el impuesto español en el Anlage AUS. La deducción tiene como límite el impuesto alemán sobre esa renta, así que con un tipo alemán del 42 % pagará en Alemania la mayor parte de la diferencia por encima del 19 % español; el impuesto eclesiástico y, por encima de su umbral, el recargo de solidaridad se aplican sobre el impuesto alemán restante. Guarde las declaraciones españolas y los justificantes de pago como prueba.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Puedo deducir en Alemania una pérdida por alquiler?

En principio, sí. Como Alemania grava el alquiler español en lugar de declararlo exento, una pérdida calculada según las normas alemanas reduce sus otras rentas en Alemania; la antigua restricción a las pérdidas en el extranjero ya solo se aplica a países de fuera de la UE. La pega es la prueba de intención de beneficio: para una vivienda vacacional que también usa usted, Hacienda alemana espera una previsión que muestre un superávit a 30 años, y sin ella la pérdida no se tiene en cuenta. Una vivienda alquilada exclusivamente a huéspedes con una ocupación normal para la zona está en una posición mucho más sólida.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Puedo alquilarla a turistas?

Solo con licencia de alquiler vacacional (ETV), y las licencias nuevas en Mallorca son escasas. Sin ella, puede alquilar por un mes o más con un contrato de temporada por escrito, que es legal y tributa igual. La licencia va ligada a la propiedad, así que compruébela antes de comprar, no después. El alquiler también cuenta en una venta posterior: dentro de los diez años desde la compra puede costarle la exención alemana por uso propio.

¿Cómo tributa una participación en un Homebase para alguien que vive en Alemania?

Depende de la estructura, y lo indicamos para cada vivienda. Si la participación es una parte de la escritura, usted es propietario del inmueble: impuesto español sobre la renta imputada e IBI por su parte, nada en Alemania por uso propio, e impuesto alemán con deducción del español sobre cualquier ingreso por alquiler; varios copropietarios alemanes que alquilan juntos pueden necesitar una determinación conjunta de la renta en Alemania. Si la participación forma parte de una S.L. española, usted es dueño de participaciones sociales: la S.L. paga el impuesto de sociedades español, y los dividendos y las ganancias tributan en Alemania como rentas del capital, con deducción del impuesto español.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Es un problema una participación en una S.L. para residentes en Alemania?

Puede serlo, sobre todo por el uso. Si los socios se alojan en la vivienda de la sociedad sin pagar un alquiler que cubra sus costes más un margen de beneficio, Hacienda alemana puede tratar esa ventaja como una distribución encubierta de beneficios y gravarla como dividendo. Las normas antielusión sobre sociedades extranjeras normalmente no se aplican, porque el impuesto de sociedades español (25 %) supera el umbral del 15 %. Una participación del 10 % o más, o que haya costado más de 150.000 €, debe comunicarse a Hacienda alemana junto con su declaración. Haga revisar las condiciones de uso por un asesor alemán antes de firmar.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Qué ocurre cuando vendo mi participación?

Con una parte de la escritura, el comprador vuelve a pagar el impuesto de transmisiones (8–13 %), usted paga un 19 % de impuesto español sobre la ganancia y la plusvalía, y Alemania grava la ganancia solo si vende antes de diez años. Con una participación en una S.L., una transmisión que no da el control al comprador normalmente no lleva impuesto de transmisiones, pero España sigue gravando su ganancia al 19 %. En Alemania, una participación del 1 % o más tributa según el § 17 EStG (el 60 % de la ganancia a su tipo personal, sin importar cuánto tiempo la haya tenido), con deducción del impuesto español; por debajo del 1 % se aplica el tipo fijo del 25 %.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Qué pago en España cuando vendo?

Un 19 % sobre la ganancia como residente en la UE, más la plusvalía municipal sobre el valor del suelo. El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en la Agencia Tributaria (Modelo 211). Ese 3 % es un anticipo: usted presenta el Modelo 210 en los cuatro meses siguientes a la venta y recupera la diferencia si el impuesto real es menor.

¿Tributa la ganancia en Alemania?

Solo si vende antes de diez años desde la compra; después está exenta en Alemania. Dentro de esos diez años es una venta privada según el § 23 EStG, gravada a su tipo personal con deducción del impuesto español, salvo que haya usado la vivienda solo usted, o en el año de la venta y los dos anteriores. El Tribunal Federal de Hacienda alemán confirmó en 2017 que una vivienda vacacional cuenta como uso propio mientras no se alquile. En una vivienda heredada o donada, los diez años se cuentan desde la compra original.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Qué es la plusvalía y quién la paga?

La plusvalía es el impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo mientras usted fue propietario de la casa. En una venta la paga el vendedor. Desde 2021 puede elegir entre el método de coeficientes del ayuntamiento y la ganancia real, y si vende sin ganancia no se paga plusvalía; guarde su escritura de compra y los gastos para demostrarlo.

¿Qué documentos debo tener preparados?

La escritura, el último recibo del IBI, el certificado energético, la cédula de habitabilidad cuando se exija, la licencia si se alquila a turistas, y los papeles que justifican su precio de compra y las mejoras: reducen la ganancia imponible en España y, dentro de los diez años, en Alemania. Tener la documentación preparada es también lo que hace que un comprador se decida.

¿Qué cobra España si mis hijos heredan la casa?

España grava la herencia de inmuebles situados en España, y los herederos no residentes aplican la normativa balear. Cónyuges, hijos, nietos y padres tienen una reducción del 100 % en el impuesto balear de sucesiones; desde el 25 de julio de 2025 esto se aplica también a los herederos que viven fuera de España. La declaración debe presentarse en un plazo de seis meses. Los herederos pagan además la plusvalía municipal sobre el valor del suelo, la llamada plusvalía del muerto, más notaría y Registro.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Y en Alemania?

El impuesto alemán de sucesiones se aplica al patrimonio mundial si el fallecido o el heredero vive en Alemania, así que la casa en Mallorca se incluye, a valor de mercado. Los hijos tienen una exención de 400.000 € por progenitor, los cónyuges 500.000 € y los nietos 200.000 €; por encima, los tipos de la clase I van del 7 % al 30 %. No hay convenio sobre sucesiones con España, pero el impuesto español de sucesiones pagado por la casa se deduce (§ 21 ErbStG); con la reducción balear del 100 %, a menudo queda poco que deducir. La exención alemana para la vivienda familiar no cubre una vivienda vacacional.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Puedo donar la casa a mis hijos en vida?

Sí, pero mire los dos países. En España, las donaciones a hijos y cónyuges tienen una deducción balear del 100 % desde el 25 de julio de 2025, si se hacen en escritura pública y con un valor dentro del límite legal; pero España trata la donación como una transmisión por su parte, así que usted paga un 19 % de impuesto español sobre el incremento de valor, y el hijo paga la plusvalía. En Alemania la donación está sujeta al impuesto de donaciones con las mismas exenciones que la herencia (400.000 € por progenitor y por hijo), renovables cada diez años, con deducción del impuesto español de donaciones. El impuesto español sobre la ganancia es un coste real, porque en Alemania no hay renta contra la que compensarlo.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Qué ley se aplica a mi herencia y necesito un testamento español?

Según el Reglamento Europeo de Sucesiones, toda su herencia, incluida la casa en Mallorca, se rige por la ley del país donde usted tiene su residencia habitual (la ley alemana mientras viva en Alemania), salvo que en su testamento elija la ley de su nacionalidad. Un testamento alemán es válido en España, pero debe traducirse y los herederos necesitan un certificado alemán de herederos o un Certificado Sucesorio Europeo. Un testamento español aparte para la propiedad en España, coherente con el alemán, agiliza mucho el trámite notarial en España.

¿Cuándo paso a ser residente fiscal en España y cuándo dejo de tributar en Alemania?

España le considera residente si pasa más de 183 días al año en España, si allí está el núcleo principal de sus intereses económicos, o si su cónyuge y sus hijos menores viven allí; en ese caso España grava su renta mundial. Alemania sigue gravando su renta mundial mientras usted tenga una vivienda a su disposición en Alemania, aunque apenas la use. Si los dos países le reclaman, el convenio decide por vivienda permanente y centro de intereses vitales. Planifique el traslado y deje o alquile la vivienda en Alemania, en lugar de acabar sin querer en una doble residencia.

¿Qué pasa con mi pensión alemana si me traslado?

España la grava como renta de un residente y deduce cualquier impuesto alemán. Sobre la pensión pública, Alemania conserva un derecho limitado: hasta un 5 % de la pensión bruta si empezó entre 2015 y 2029, y hasta un 10 % si empieza a partir de 2030, recaudado a través del Finanzamt Neubrandenburg; las pensiones que empezaron antes de 2015 tributan solo en España. Las pensiones de funcionarios (Beamtenpensionen) siguen tributando en Alemania. Las pensiones de empresa y las Riester tributan en general en España, pero las que se han formado con más de doce años de ventajas fiscales alemanas entran en la misma regla del 5 %/10 %.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Hay un impuesto de salida al dejar Alemania?

Sí, si en algún momento de los últimos cinco años ha tenido un 1 % o más de una sociedad —una GmbH, acciones extranjeras o una S.L.— y ha tributado en Alemania durante al menos siete de los últimos doce años. Alemania grava entonces la plusvalía latente de esas participaciones como si las hubiera vendido (§ 6 AStG), incluso si se traslada dentro de la UE. Si lo solicita, el impuesto puede pagarse en siete plazos anuales, y se extingue si vuelve en un plazo de siete años. Los tribunales han cuestionado si la regla de los plazos es compatible con el derecho de la UE, así que busque asesoramiento antes de mudarse, no después.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Puedo acogerme al régimen «Beckham» de España?

Solo si se traslada para trabajar. Se aplica si no ha sido residente en España en los cinco años anteriores y se traslada por un empleo en España, por teletrabajo para un empleador extranjero, por un cargo de administrador o por una actividad emprendedora que cumpla los requisitos. Los rendimientos del trabajo tributan entonces a un tipo fijo del 24 % hasta 600.000 € durante el año de llegada y los cinco siguientes, y la mayor parte de las rentas extranjeras no tributa en España. Los jubilados y quienes viven de sus inversiones no pueden acogerse. Debe solicitarlo con el Modelo 149 en los seis meses siguientes a su alta en la Seguridad Social española, y los asesores alemanes deben comprobar si para los ciudadanos alemanes cuenta como tributación privilegiada según el § 2 AStG.

Confirme este punto con su propio asesor.

¿Tengo que declarar en España mis bienes en Alemania?

Sí. Como residente en España presenta el Modelo 720 por los bienes en el extranjero que superen 50.000 € por categoría —cuentas, valores y seguros, inmuebles— antes del 31 de marzo del año siguiente. El Tribunal de Justicia de la UE anuló en 2022 las sanciones desproporcionadas, pero la obligación de declarar se mantiene. Como residente en Baleares también paga el impuesto sobre el patrimonio por sus bienes en todo el mundo por encima de 3.000.000 €, más 300.000 € por su vivienda habitual.

¿Sigue aplicándose el impuesto de sucesiones alemán después de mudarme?

Durante cinco años, sí, si es ciudadano alemán: Alemania sigue gravando donaciones y herencias en todo el mundo durante ese periodo (§ 2 ErbStG). Después sigue aplicándose siempre que el heredero o el beneficiario viva en Alemania, de modo que los hijos que vivan en Alemania tributan allí por todo lo que hereden de usted. España también grava, porque usted reside allí; con la reducción balear del 100 % para familiares cercanos, la parte española suele ser pequeña, y el impuesto español sobre bienes en el extranjero puede deducirse en Alemania.

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